Việc đọc báo cáo tài chính là điều bắt buộc mà ta phải làm trước khi ra quyết định đầu tư của một doanh nghiệp, vì nó giúp ta phát hiện ra được 2 vấn đề cốt lõi (1) Kiểm tra sức khoẻ, lợi thế cạnh tranh của doanh nghiệp, (2) Kiểm tra doanh nghiệp có gian lận bctc.

Hôm nay, mình sẽ tập trung vào phân tích các chỉ tiêu đáng chú ý trên bảng Cân đối kế toán của một doanh nghiệp trong ngành BĐS, thông qua 3 bước sau đây:

Các bước theo dõi:

Bước 1: Tìm hiểu "Quỹ đất" doanh nghiệp và kết hợp chỉ số hiệu quả hoạt động

"Quỹ đất" mang ý nghĩa sống còn đối với một doanh nghiệp BĐS. Doanh nghiệp có "quỹ đất lớn" thể hiện cho doanh nghiệp có lợi thế cạnh tranh càng cao, là nguồn động lực lớn để doanh nghiệp triển khai, phát triển dự án và cũng là tạo động lực tăng trưởng nguồn thu hiệu quả hơn trong tương lai. Tại đây, bạn có thể ước tính giá trị "ghi sổ" quỹ đất, bằng cách chọn ra 3 khoản mục trên báo cáo tài chính:

(1) Hàng tồn kho

(2) Xây dựng cơ bản dở dang

(3) Bất động sản đầu tư.

Tiếp theo, để nắm bắt tốc độ mở rộng quy mô quỹ đất đi kèm với hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp không - bạn cần kết hợp thêm chỉ tiêu "Vòng quay tài sản cố định" để đánh giá.

Ví dụ CỔ PHIẾU CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt có quy mô "quỹ đất" liên tục đi ngang kể từ Q4/2022 tới nay, với hơn 13 nghìn tỷ đồng. Trong khi, điều kiện kinh doanh không thuận lợi đã khiến doanh nghiệp kinh doanh kém hiệu quả. Thể hiện qua chỉ số "vòng quay tài sản cố định" giảm mạnh (Hình 1). Nếu tình trạng này duy trì lâu dài sẽ khiến doanh nghiệp gặp khó khăn về dòng tiền.

Bước 2: Theo dõi mức độ thanh khoản ngắn hạn

Khi đánh giá mức độ thanh khoản của BĐS, chúng ta nên theo dõi "tài sản có tính thanh khoản cao" để đánh giá doanh nghiệp có đang tập trung nắm giữ tiền mặt và thận trọng trong việc triển khai dự án mới, bằng cách lấy khoản mục: tiền và tương đương tiền + đầu tư tài chính ngắn hạn" trên bảng cân đối kế toán. Kết hợp thêm chỉ tiêu "Tiền và tương đương tiền + Đầu tư tài chính ngắn hạn / Tổng tài sản"

Đặc biệt, theo dõi khoản mục "Người mua trả tiền trước" và "Doanh thu chưa thực hiện" là cực kỳ quan trọng đối với doanh nghiệp BĐS:

• Người mua trả tiền trước: Đây là khoản tiền người mua trả tiền trước trong quá trình bán hàng của doanh nghiệp. Trong tương lai, nếu doanh nghiệp bàn giao dự án cho khách hàng thì có thể ghi nhận toàn bộ doanh thu. Do đó, “người mua trả tiền trước” là mầm mống cho các khoản doanh thu đột biến của doanh nghiệp
• Doanh thu chưa thực hiện: Là số tiền của khách hàng đã trả trước cho một hoặc nhiều kỳ kế toán về cho thuê tài sản, khoản lãi nhận trước khi cho vay vốn hoặc mua các công cụ nợ và các khoản doanh thu chưa thực hiện khác. Đây là số tiền mà khách hàng đã trả cho một hay nhiều kỳ thuê đất.

Để theo dõi khoản mục này, bạn chỉ cần theo dõi khoản mục "Nguồn thu để dành" theo thời gian và các tỷ lệ theo Các tiêu chí “Doanh thu chưa thực hiện / Tổng nguồn vốn” và “Người mua trả tiền trước / Tổng nguồn vốn”

Bước 3: Theo dõi mức độ sử dụng đòn bẩy tài chính và chi phí vay nợ

Để theo sức khoẻ tài chính của doanh nghiệp, mức độ sử dụng đòn bẩy tài chính, bạn chỉ cần theo dõi xu hướng sử dụng "vay nợ thuê tài chính" và mức độ sử dụng đòn bẩy thông qua tỷ lệ "vay nợ tài chính/Vốn chủ sỡ hữu". Trong một điều kiện kinh doanh không thuận lợi, nếu một công ty duy trì hệ số đòn bẩy ở mức cao và liên tục gia tăng nó thì đây là một tín hiệu không thể tiêu cực hơn.

Kết hợp theo dõi "chi phí đi vay" và "lãi suất nợ vay" của doanh nghiệp, điều này một mặt, phản ánh mức độ bào mòn lợi nhuận của lãi vay, mặc khác, nó còn thể hiện sức khỏe tài chính của doanh nghiệp thông qua khả năng thanh toán lãi vay, cũng như là toàn bộ khoản vay.