Trước 2022: Bối cảnh

• Tăng cường đòn bẩy tài chính: Sử dụng mạnh mẽ trái phiếu và vay ngân hàng do lãi suất thấp.
• Bán hàng sôi động: Dòng tiền chiếm dụng vốn tăng mạnh nhờ khách hàng trả trước.
• Mở rộng quỹ đất và đầu tư: Đẩy mạnh M&A và đầu tư, dẫn đến dòng tiền từ hoạt động đầu tư âm.

Giai đoạn giữa 2022 đến giữa 2023: Khó khăn

• Áp lực nợ đáo hạn: Gánh nặng từ việc lạm dụng đòn bẩy tài chính, đặc biệt là quý 4/2022 với vay ròng âm hơn 14.000 tỷ.
• Tắc vốn: Khó khăn huy động vốn từ trái phiếu, lãi suất tăng, thị trường chứng khoán giảm.
• Bán hàng đình trệ: Nguồn cung pháp lý bị vướng mắc, nhu cầu yếu, dòng tiền chiếm dụng vốn âm.
• Giải pháp: Doanh nghiệp sử dụng tiền mặt dự trữ và thanh lý tài sản để duy trì hoạt động.

Giai đoạn từ giữa 2023 – nay: Dễ thở hơn

• Lãi suất hạ: Ngân hàng nhà nước hạ lãi suất, thị trường trái phiếu phục hồi, doanh nghiệp có thể vay mới trả nợ cũ, dòng tiền vay ròng dương.
• Thị trường chứng khoán phục hồi: Giá cổ phiếu tăng, doanh nghiệp tăng vốn dù có sự pha loãng cổ phần.
• Bán hàng hạn chế: Dòng tiền chiếm dụng vốn vẫn âm, dòng tiền tổng xấp xỉ mức 0, ngành bất động sản vẫn đang trong giai đoạn "cầm cự."

Kết luận:

Ngành bất động sản có thể đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất nếu:

1. 1. Lãi suất duy trì thấp hoặc tăng nhẹ.
2. 2. Vấn đề pháp lý được cải thiện để doanh nghiệp đẩy nhanh dự án.
3. 3. Lực cầu hấp thụ tốt nếu kinh tế tiếp tục tăng trưởng.
4. Thiếu một trong ba yếu tố này, ngành vẫn có thể gặp khó khăn.

Nguồn