Giới thiệu KDH, cổ phiếu của CTCP đầu tư và kinh doanh nhà Khang Điền. Công ty có tiền thân là Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền được thành lập vào năm 2001. Công ty hoạt động trong lĩnh vực đầu tư phát triển và kinh doanh bất động sản nhà ở. Địa bàn hoạt động kinh doanh chính của Khang Điền là Thành phố Hồ Chí Minh. Năm 2010, Khang Điền niêm yết và giao dịch trên sàn chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh với mã cổ phiếu KDH. Sau 23 năm hình thành và phát triển Công ty Cổ phần Đầu tư & Kinh doanh nhà Khang Điền đã trở thành Tập đoàn bất động sản chuyên nghiệp với tổng tài sản cuối quý 1/2024 đạt gần 27.238 tỷ đồng, vốn điều lệ 7.993 tỉ đồng, cung cấp ra thị trường khoảng 20.000 sản phẩm Biệt thự, Nhà liên kế và Căn hộ chung cư thuộc nhiều phân khúc, tạo dựng nhiều khu dân cư đáng sống, kết nối liên hoàn tại TP. Thủ Đức, Bình Tân, Bình Chánh, góp phần thay đổi diện mạo đô thị thành phố, phát triển kinh tế khu vực. Bên cạnh đó, Tập đoàn liên tục mở rộng quỹ đất, quy mô, thu hút vốn đầu tư, nhận được sự tin tưởng đồng hành lâu dài của các cổ đông lớn, các quỹ đầu tư, các ngân hàng hàng đầu trong và ngoài nước như VinaCapital, Dragon Capital, Tập đoàn Keppel (Singapore), Vietinbank, Vietcombank, OCB… Về kế hoạch kinh doanh trong năm 2024 Công ty tiếp tục đặt mục tiêu hoạt động kinh doanh ổn định với doanh thu 3.900 tỷ đồng (+87% svck) và LNST 790 tỷ đồng (+10% svck) chủ yếu đến từ việc bàn giao hơn 1.000 căn hộ chung cư tại dự án Privia (Bình Tân, TP.HCM). Bên cạnh đó, công ty cũng tập trung triển khai xây dựng 2 dự án với quy mô lần lượt là 6ha và 5,8ha cùng với Tập đoàn Keppel (Singapore) tại phường Bình Trưng Đông, TP Thủ Đức, dự kiến đưa vào kinh doanh cuối năm 2024 khi đủ điều kiện theo quy định. Về kế hoạch phân phối lợi nhuận: tỷ lệ chia cổ tức của năm 2023 là 10% bằng cổ phiếu (tương đương số cổ phiếu phát hành thêm là khoảng 90,9 triệu cổ phiếu). Dự kiến năm 2024 vẫn giữ nguyên tỷ lệ chi trả cổ tức này tới 1.777 tỷ đồng. TRIỂN VỌNG BẤT ĐỘNG SẢN Giá trị trái phiếu đáo hạn kỷ lục trong 2024. Trong năm 2024, tổng dư nợ đáo hạn trái phiếu của Việt Nam là 428 nghìn tỷ, trong đó riêng lĩnh vực BĐS chiếm 43%, tương ứng với 184 nghìn tỷ giá trị trái phiếu đến hạn trong năm nay, đây cũng là năm có giá trị trái phiếu đáo hạn lớn nhất. Trái với suy nghĩ của nhiều NĐT, hầu hết các doanh nghiệp BĐS đều có tài chính khá tốt khi bước sang năm 2024, do đó sau khi xử lý xong lượng trái phiếu đáo hạn kỷ lục trong 2024 thì trong các năm tiếp theo chính là thời điểm phục hồi của các doanh nghiệp BĐS. Hàng tồn kho tăng mạnh – chỉ báo của sự phục hồi. Hàng tồn kho của các doanh nghiệp BĐS đều có sự tăng trưởng mạnh trong năm 2023 hoặc không thì cũng ở mức cao hơn so với trung bình các năm trước đó. Ban lãnh đạo của các doanh nghiệp BĐS đã cảm nhận được sự ấn dần lên của thị trường, từ đó đẩy mạnh thâu tóm quỹ đất và xây dựng các dự án, điều này thể hiện BLĐ doanh nghiệp cũng đang kỳ vọng thị trường BĐS sẽ bắt đầu bước vào giai đoạn phục hồi trong 2024. Vốn ngoại vẫn đổ vào thị trường BĐS Việt Nam. Số liệu từ Tổng cục Thống kê cho biết, tính đến hết ngày 20/5, kinh doanh bất động sản tiếp tục là lĩnh vực đứng vị trí thứ 2 trong thu hút dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), với tổng vốn đầu tư gần 1,98 tỷ USD, chiếm gần 17,9% tổng vốn đầu tư đăng ký, tăng 70,8% so với cùng kỳ. Cũng theo báo cáo này, giá trị vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện tại Việt Nam 5 tháng đầu năm nay cũng ước đạt gần 11,07 tỷ USD, tăng 2% so với cùng kỳ năm trước. Vốn thực hiện của dự án đầu tư nước ngoài ước đạt khoảng 8,25 tỷ USD, tăng 7,8% so với cùng kỳ năm 2023. Đặc biệt, 3 luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản sửa đổi dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/8, thay vì tháng 7 như kế hoạch tại Nghị quyết của Chính phủ. Thông tin này nêu tại công điện ngày 26/5 của Chính phủ, do Phó thủ tướng Trần Hồng Hà ký, gửi Chủ tịch UBND, HĐND các tỉnh, thành phố. Theo các chuyên gia, những điểm mới của Luật Đất đai sẽ giúp thị trường bất động sản minh bạch hơn nhưng có thể sẽ khiến giá bất động sản tăng sau năm 2025. Đặc biệt, đất nền sẽ là loại hình bị tác động mạnh nhất vì còn chịu thêm ảnh hưởng từ quy định cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố và thị xã. Về điểm nhấn đầu tư Bán hàng thần tốc, lợi nhuận bùng nổ Tỷ lệ hấp thụ đạt 100% tại hầu hết các dự án: Khang Điền đã khẳng định vị thế là chủ đầu tư uy tín trong phát triển các sản phẩm thấp tầng với thành công của chuỗi dự án Mega (Mega Residence, Mega Ruby và Mega Village - tỷ lệ hấp thụ đạt 100%), các dự án biệt thự cao cấp (Lucasta, The Venica), 3 dự án Jamila, Safira và Verosa Park đều đạt tỷ lệ hấp thụ 100%. Dự án The Classia (trọng điểm của năm 2023) đạt tỷ lệ hấp thụ 95%, dự án Privia mở bán đạt tỷ lệ hấp thụ 99%. Khoản “người mua trả tiền trước” của Q4/2023 tăng hơn 1.400 tỉ đồng so với trước đó, cho thấy việc KDH bán dự án The Privia sẽ đóng góp lớn vào cơ cấu doanh thu năm 2024. Bùng nổ giá trị mở bán mới trong giai đoạn 2024 - 2026: Doanh số mở bán kỳ vọng bùng nổ kể từ năm 2024 trở đi nhờ sự đóng góp của các dự án Privia, Clarita, Emeria, Solina (đặc biệt là dự án Privia). Quỹ đất rộng lớn và các dự án gối đầu liên tục Quỹ đất KDH tăng 50% trong năm 2023, vượt mặt NLG – DXG – PDR, lọt vào top 4 công ty BĐS niêm yết có tồn kho cao nhất. Quỹ đất sạch của KDH lên đến 650ha và chủ yếu tập trung tại Tp. Thủ Đức và H. Bình Chánh (Tp. Hồ Chí Minh) , nơi có nhu cầu rất lớn về nhà ở phân khúc trung bình – khá. Đây được xem là lợi thế và là động lực tăng trưởng dài hạn cho Nhà Khang Điền khi quỹ đất sạch tại TP.Hồ Chí Minh đang ngày càng trở nên khan hiếm hơn. Ngoài quỹ đất, KDH hiện đang và sẽ triển khai các dự án trọng điểm trong thời gian tới. Dự kiến giai đoạn 2024 – 2026 là giai đoạn mở bán nhiều sản phẩm. Thêm một yếu tố nữa là tình hình tài chính của KDH lành mạnh • Lượng tiền mặt lớn cùng với việc các dự án có tỉ lệ hấp thụ tốt tạo ra dòng tiền ổn định để KDH có thể tài trợ cho các dự án mới. • Lượng trái phiếu của KDH chỉ 1.100 tỉ đồng và chủ yếu đáo hạn vào năm 2025. • KDH có kế hoạch huy động 3.000 tỷ đồng từ hoạt động phát hành riêng lẻ 110tr cổ phiếu. Ngoài ra, việc hợp tác phát triển cùng Keppel Land vào 2 dự án Clarita và Emeria với điểm mạnh của 2 doanh nghiệp là các doanh nghiệp có tài chính lành mạnh và dự án pháp lý sạch sẽ. Ngoài việc được cung cấp nguồn vốn thì còn đảm bảo các dự án được phát triển toàn diện và giúp KDH giảm thiểu rủi ro của việc phát triển dự án độc lập. Với việc Luật Đất đai mới được phê chuẩn vào tháng 1/2024 và có hiệu lực từ tháng 8/2024, chi phí bồi thường đất dự kiến sẽ tăng nhanh do có bảng giá đất mới. Đây sẽ là lợi thế cho KDH khi đảm bảo được quỹ đất với chi phí đền bù hợp lý vì đã thực hiện GPMB từ trước. ĐỊNH GIÁ: Investone dự phóng doanh thu thuần năm 2024 đạt 3,351 tỷ đồng (+60.5% YoY) và LNST cổ đông công ty mẹ đạt 1,247 tỷ đồng (+74.2% YoY) nhờ việc bàn giao thêm 31 căn biệt thự còn lại tại dự án The Classia và 600 căn nhà cao tầng từ dự án Privia. Với phương pháp RNAV, Investone đưa ra khuyến nghị Mua với giá mục tiêu đề xuất 41.000 VND/cổ phiếu.