Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) vừa công bố kết quả kinh doanh quý II/2026 với bức tranh hai mặt rõ rệt. Trên báo cáo, lợi nhuận trước thuế và sau thuế đều tăng so với cùng kỳ, nhưng phần cốt lõi từ hoạt động bất động sản tiếp tục ở vùng đáy sâu, còn động lực lợi nhuận gần như đến trọn vẹn từ các thương vụ bán tài sản và thoái vốn. Doanh thu thuần quý II đạt 54 tỷ đồng, tăng 169% so với cùng kỳ nhưng giảm tới 49% so với quý trước, trong đó phần lớn (51 tỷ đồng) là doanh thu dịch vụ tại dự án La Pura. Đây là quý thứ hai liên tiếp PDR không ghi nhận doanh thu chuyển nhượng bất động sản, cho thấy hoạt động bán hàng cốt lõi gần như đóng băng. Lũy kế nửa đầu năm, doanh thu thuần chỉ đạt 158 tỷ đồng, giảm 66% so với cùng kỳ và mới hoàn thành 2% kế hoạch năm, một khoảng cách rất lớn so với mục tiêu đề ra. Biên lợi nhuận gộp là điểm đáng chú ý nhất trong bức tranh vận hành. Sau khi đạt mức kỷ lục 97,7% trong quý I nhờ cơ cấu doanh thu đặc thù, biên gộp quý II lao dốc chỉ còn 4,4% khi giá vốn dịch vụ tăng vọt lên 50,5 tỷ đồng, tương đương gần 99% doanh thu dịch vụ trong kỳ. Điều này phản ánh phần doanh thu dịch vụ tại La Pura gần như không còn tạo ra biên lợi nhuận đáng kể. Áp lực còn đến từ phía chi phí. Chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp quý II tăng vọt lên 235 tỷ đồng, gấp gần 5,7 lần cùng kỳ, trong đó riêng chi phí dự phòng chiếm 164 tỷ đồng. Dự phòng phải thu khó đòi tăng mạnh từ 26 tỷ lên 223 tỷ đồng, cho thấy chất lượng một phần các khoản phải thu đang được đánh giá lại theo hướng thận trọng hơn. Kết quả là lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh âm 233 tỷ đồng trong quý II, quý thứ hai liên tiếp âm, đưa lũy kế nửa đầu năm về mức âm 240 tỷ đồng, trái ngược hoàn toàn với mức dương 93 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Ngoài ra, việc hai dự án BT tại TP.HCM bị chấm dứt theo văn bản 129/TB-VP ngày 02/02/2026 đã khiến PDR phải xóa khoảng 407 tỷ đồng chi phí xây dựng và vốn góp ngay trong quý I, kéo giá trị xây dựng cơ bản dở dang giảm từ 533 tỷ xuống còn 200 tỷ đồng. Một dự án khác là Bệnh viện Chấn thương Chỉnh hình với giá trị 7,98 tỷ đồng hiện vẫn đang trong quá trình rà soát, nên chưa thể đánh giá tác động cụ thể. Nếu chỉ nhìn vào lợi nhuận trước thuế và sau thuế, bức tranh có vẻ tích cực hơn nhiều: lợi nhuận trước thuế quý II đạt 115 tỷ đồng, tăng 14% so với cùng kỳ, lợi nhuận sau thuế 80 tỷ đồng, tăng 24%; lũy kế nửa đầu năm lợi nhuận trước thuế đạt 505 tỷ đồng, tăng 206%, lợi nhuận sau thuế 218 tỷ đồng, tăng 89%. Tuy nhiên, toàn bộ mức tăng trưởng này đến từ doanh thu tài chính chứ không phải từ hoạt động kinh doanh cốt lõi. Doanh thu tài chính quý II đạt 474 tỷ đồng, gần như toàn bộ là lãi từ thanh lý các khoản đầu tư, cụ thể là chuyển nhượng toàn bộ cổ phần tại dự án Phước Hải Serenity cho Bất động sản Fortis với giá trị 2.500 tỷ đồng, và chuyển nhượng 33 triệu cổ phần tại Tam Hiệp cho B-One Tech với giá trị 637,5 tỷ đồng, qua đó giảm tỷ lệ sở hữu tại Tam Hiệp từ 35% xuống còn 5%. Nếu loại trừ 1.381 tỷ đồng doanh thu tài chính lũy kế nửa đầu năm, lợi nhuận trước thuế từ hoạt động cốt lõi thực chất âm khoảng 877 tỷ đồng. Nói cách khác, toàn bộ lợi nhuận công bố của PDR trong nửa đầu năm đến từ việc bán tài sản và thoái vốn dự án, chứ không phải từ hoạt động phát triển và kinh doanh bất động sản. Về dòng tiền, lưu chuyển tiền từ hoạt động kinh doanh quý II âm 539 tỷ đồng, lũy kế nửa đầu năm âm khoảng 1.226 tỷ đồng, cho thấy hoạt động cốt lõi vẫn đang tiêu tốn tiền mặt. Dòng tiền dương trong kỳ chủ yếu đến từ hoạt động đầu tư (dương 1.444 tỷ đồng) và hoạt động tài chính (dương 576 tỷ đồng), đưa lưu chuyển tiền thuần lên dương 1.481 tỷ đồng và số dư tiền cuối kỳ đạt 1.666 tỷ đồng. Cần lưu ý đây là dòng tiền đến từ bán tài sản và thoái vốn, không phải từ hoạt động bán hàng thông thường, nên tính bền vững của nguồn tiền này phụ thuộc vào việc công ty còn bao nhiêu tài sản có thể tiếp tục thoái trong các kỳ tới. Ở khía cạnh cơ cấu tài sản và nợ vay, PDR đã giảm đòn bẩy khá rõ nét. Nợ vay giảm còn 4.151 tỷ đồng, giảm 25% so với đầu năm, đưa tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu về 19,7%, mức thấp nhất trong sáu quý gần đây. Tuy nhiên, chất lượng tài sản lại có dấu hiệu đi xuống. Hàng tồn kho giảm 19% còn 13.556 tỷ đồng, nhưng phải thu dài hạn lại tăng vọt từ 41 tỷ lên 2.596 tỷ đồng, trong đó khoản phải thu từ ông Nguyễn Thành Hiền chiếm 1.700 tỷ đồng và khoản liên quan đến dự án Serenity là 694 tỷ đồng. Tổng các khoản phải thu hiện chiếm tới 37% tổng tài sản của công ty. Điều này cho thấy các giao dịch thoái vốn trong kỳ về bản chất là chuyển giá trị từ hàng tồn kho sang khoản phải thu, chứ chưa thực sự chuyển hóa thành dòng tiền thật. Khả năng thu hồi các khoản phải thu này trong thời gian tới sẽ là yếu tố quan trọng cần theo dõi. Diễn biến đáng chú ý nhất trong kỳ là thương vụ liên quan đến dự án Lotte Thủ Thiêm. Ngày 10/08/2026, PDR hoàn tất thanh toán 7.666 tỷ đồng để sở hữu 35% Lotte Properties HCMC, chủ đầu tư dự án Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm, sau khi ký kết biên bản ghi nhớ hợp tác vào ngày 26/05 và đặt cọc 900 tỷ đồng vào ngày 28/05. Đây là bước dịch chuyển đáng kể trong chiến lược của PDR, từ mô hình phát triển dự án tự thân sang hợp tác với đối tác quốc tế cho một dự án có quy mô lớn. Giá trị cam kết chiếm tỷ trọng lớn trong vốn chủ sở hữu của công ty và được tài trợ một phần bằng tín dụng; thời gian hoàn tất giao dịch trong 76 ngày kể từ khi ký biên bản ghi nhớ là khá ngắn so với thông lệ các giao dịch có quy mô tương tự, phản ánh mức độ ưu tiên cao mà PDR dành cho thương vụ này. Về triển vọng, với quy mô lớn của dự án Lotte Thủ Thiêm, dự án này nhiều khả năng chưa thể tạo ra dòng tiền trong ngắn hạn và khó ghi nhận doanh thu, lợi nhuận trước năm 2029. Trong khi đó, đòn bẩy tài chính của PDR có thể tăng trở lại khi dự án bước vào giai đoạn triển khai và cần nguồn vốn tài trợ lớn hơn. Điều này đồng nghĩa kết quả kinh doanh của PDR trong hai đến ba năm tới sẽ phụ thuộc chủ yếu vào tiến độ thu hồi các khoản phải thu hiện tại và khả năng tiếp tục thực hiện các thương vụ thoái vốn khác, chứ chưa thể trông chờ vào đóng góp từ hoạt động bán hàng bất động sản truyền thống hay từ dự án Lotte Thủ Thiêm trong ngắn hạn. Nhìn tổng thể, PDR đang trải qua giai đoạn tái cấu trúc sâu, giảm đòn bẩy và dịch chuyển trọng tâm sang các dự án quy mô lớn cùng đối tác nước ngoài. Đây là hướng đi có thể mang lại giá trị dài hạn nếu dự án Lotte Thủ Thiêm được triển khai đúng tiến độ, nhưng trong ngắn hạn hoạt động kinh doanh cốt lõi vẫn chưa cho thấy dấu hiệu phục hồi rõ ràng. Nhà đầu tư quan tâm đến PDR cần theo dõi sát diễn biến thu hồi các khoản phải thu lớn phát sinh từ những thương vụ thoái vốn gần đây, khả năng công ty tiếp tục tạo nguồn tiền từ bán tài sản trong các quý tới, cũng như tiến độ triển khai thực tế của dự án Lotte Thủ Thiêm, bởi đây sẽ là những yếu tố quyết định quỹ đạo kết quả kinh doanh của công ty trong trung hạn. Nhà đầu tư quan tâm đến cổ phiếu PDR và cần tư vấn đầu tư chuyên sâu, phù hợp với khẩu vị rủi ro cá nhân, có thể liên hệ Duy Anh qua trang bio để được hỗ trợ.