Quỹ đất KCN khan hiếm, lợi thế nghiêng về ai?

Theo thống kê của ACBS, quỹ đất còn lại có thể cho thuê của các doanh nghiệp niêm yết đang ngày càng thu hẹp. Sài Gòn VRG (SIP) hiện đang sở hữu quỹ đất thương phẩm lớn nhất với hơn 1.000ha tập trung tại Tây Ninh, Đồng Nai và TP.HCM. Kế tiếp là Becamex (BCM) với 848ha còn lại có thể cho thuê ở Bình Dương và Viglacera (VGC) với 848ha.

Tuy nhiên, lợi thế đang nghiêng về các công ty có đất cao su được phép chuyển đổi sang đất công nghiệp như Tập đoàn cao su Việt Nam (GVR), Cao su Phước Hòa (PHR) hoặc các doanh nghiệp đã thu hút các tập đoàn quốc tế lớn trong nhiều năm qua như Kinh Bắc (KBC), Viglacera (VGC) và IDICO (IDC).

Triển vọng ngành KCN tích cực, cổ phiếu nào đáng chú ý?

CTCK KBSV đánh giá triển vọng của ngành KCN là tích cực trong năm 2024 do đà tăng trưởng tích cực từ vốn FDI, nhu cầu thuê duy trì ở mức cao trong khi giá cho thuê vẫn đang tiếp tục tăng. KBSV ưa thích các cổ phiếu mà doanh nghiệp có KCN hiện hữu với diện tích sẵn sàng cho thuê lớn như KBC, IDC, SZC, đặc biệt trong bối cảnh tình trạng thiếu hụt nguồn cung vẫn đang kéo dài.

Ngoài ra, nhà đầu tư có thể tham khảo thêm mã cổ phiếu từ các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất cao su chuyển đổi lớn đã được đưa vào quy hoạch như GVR, PHR – triển vọng tích cực đến từ dòng tiền đền bù và cho thuê đất KCN đều đặn trong nhiều năm.

Theo HSC, các công ty có quỹ đất lớn có thể cho thuê ngay sẽ hưởng lợi trong ngắn hạn, cụ thể như VGC (1.000 ha), và IDC (556 ha). HSC cũng ưa thích các nhà phát triển BĐS KCN có quỹ đất lớn và có kinh nghiệm làm việc với KH FDI. IDC và VGC là 2 lựa chọn hàng đầu của HSC, với tiềm năng tăng giá tại giá mục tiêu mới lần lượt là 16% và 13%.Ngoài ra, họ cũng ưa thích cổ phiếu KBC (tiềm năng tăng giá 13%) cũng như PHR.

Nguồn cung KCN mới: Giải pháp cho tình trạng khan hiếm

Hiện nay, nguồn cung đất KCN đang ở mức thấp và tốc độ tăng trưởng chậm do các vướng mắc pháp lý. Tuy nhiên, KBSV kỳ vọng tình trạng này sẽ được khắc phục trong thời gian tới nhờ tác động tích cực từ:

Quy hoạch nhiều tỉnh thành đã và đang được thông qua: Tính đến tháng 6/2024, 56 quy hoạch cấp tỉnh đã được thông qua. Đặc biệt, quy hoạch của các tỉnh sở hữu quỹ đất KCN lớn như Bình Phước, Bà Rịa Vũng Tàu, Tây Ninh, Hưng Yên được phê duyệt là cơ sở để các dự án tại đây được tiếp tục quá trình đầu tư.

Nghị định 12/2024/ND-CP: Nghị định này sửa đổi, bổ sung cho nghị định 44/2014 về quy định định giá đất đã khắc phục mặt hạn chế về phương pháp định giá đất trước đây. Nghị định 12 kì vọng sẽ tháo gỡ được vướng mắc về tính tiền sử dụng đất, đẩy nhanh tiến độ khâu nộp tiền sử dụng đất cho các dự án KCN.

Quyết định 227/QD-TTg: Quyết định này điều chỉnh chỉ tiêu sử dụng đất đã bổ sung chỉ tiêu sử dụng đất cho nhiều tỉnh thành, đặc biệt tại các tỉnh Bắc Ninh, Thái Bình và Bình Phước. Sự điều chỉnh này kì vọng sẽ tác động tích cực tới tiến độ của các dự án tại địa phương được tăng chỉ tiêu sử dụng đất.

Xu hướng đầu tư FDI: Cơ hội cho KCN

Triển vọng thu hút FDI của Việt Nam vẫn tích cực. Trong nửa đầu năm 2024, FDI đăng ký đạt 15.2 tỷ USD (+13.1% svck) và FDI giải ngân đạt 10.8 tỷ USD (+8.2% svck).

Dòng vốn FDI từ các quốc gia như Đài Loan, Hàn Quốc, Trung Quốc đang đổ về Việt Nam mạnh mẽ. Căng thẳng Trung Quốc-Đài Loan và xu hướng "China +1" cũng thúc đẩy nhiều nhà sản xuất di dời/mở rộng cơ sở sản xuất sang Việt Nam.

Giá cho thuê đất KCN dự kiến tiếp tục tăng

KBSV dự phóng trong 3 năm tới giá thuê đất công nghiệp dự kiến sẽ tăng ở ngưỡng 5-9%/năm ở khu vực phía Bắc, 3-7%/năm ở khu vực phía Nam do nhu cầu khả quan và nguồn cung tăng chậm.

Kết luận:

Thị trường KCN đang đứng trước nhiều cơ hội hấp dẫn. Với sự khan hiếm quỹ đất, nguồn cung mới được kỳ vọng sẽ tăng lên trong thời gian tới và dòng vốn FDI đổ về mạnh mẽ, các nhà đầu tư có thể cân nhắc lựa

chọn các cổ phiếu KCN có tiềm năng tăng trưởng cao như KBC, IDC, SZC, GVR, PHR, VGC.