Trước hết khái niệm hàng tồn kho bất động sản là các bất động sản đủ điều kiện để bán nhưng chưa phát sinh giao dịch. Hiện nay top 5 doanh nghiệp có lượng hàng tồn kho lớn là NVL, VHM, KDH, NLG và DXG. Tổng giá trị hàng tồn kho lên đến hơn 250.000 tỷ đồng

Đặc thù ngành bất động sản là tỷ trọng hàng tồn kho trên tổng tài sản thường ở mức tương đối cao. T6/2024, theo thống kê có đến 15/115 doanh nghiệp có tỷ trọng này cao hơn 50%.

Vậy liệu hàng tồn kho có phải là gánh nặng đối với các doanh nghiệp bất động sản không?

Trong giai đạon 2014 - 2019 thị trường bất động sản đã chứng kiến nhiều nốt trầm riêng năm 2019 tổng nguồn cung giảm mạnh hơn 25% ở Hà Nội và 50% ở thành phố Hồ Chí Minh. Gã khổng lồ ngành bất động sản Vinhomes (VHM) tại thời điểm đó ôm số lượng hàng tồn kho cao kỷ lục với tổng giá trị trên 60,000 tỷ (Chiếm hơn 30% tổng tài sản) của doanh nghiệp

Nhưng đến năm 2020, đã có một pha lật kèo khi mà VHM liên tục bàn giao các siêu dự án của mình như Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Grand Park, và Vinhomes Smart City

Sự chuyển biến này đã giúp cho doanh thu của DN ghi nhận đạt 51,000 tỷ đồng, lúc này hàng tồn kho của doanh nghiệp chỉ giảm xuống còn 20% trên tổng tài sản

Với lợi thế là Doanh nghiệp BĐS hàng đầu Việt Nam, Vinhomes đã giải bài toán hàng tồn kho thành công và mang lại kết quả kinh doanh ở mức vô cùng ấn tượng. Vậy thì tính đến hiện tại các DN BĐS khác đang xử lý vấn đề này như thế nào?

Hàng tồn kho của ông lớn NVL

Từ thời điểm 2019 tốc độ tăng trưởng hàng tồn kho của Novaland đã tăng gần 2,5 lần và luôn chiếm tỷ trọng trên 50% tổng tài sản

Theo báo cáo tài chính của Novaland tại Q2/2024 hàng tồn kho gồm bất động sản đang xây dựng có giá trị gần 134.000 tỷ còn bất động sản đã hoàn thành sẵn sàng mở bán chỉ hơn 8000 tỷ, chiếm 6% tổng giá trị hàng tồn kho của DN, một con số quá nhỏ bé.

Hàng tồn kho lớn nhất của Novaland tập trung tại các siêu dự án như Aqua City, Nova Phan Thiết, Nova Hồ Tràm các dự án trọng điểm này đều đang gặp phải các nút thắt pháp lý, quy hoạch vẫn chưa được tháo gỡ, giá trị hàng tồn kho của Novaland đều mới chỉ dừng lại ở những dự án mới bắt đầu triển khai chưa có khả năng hiện thực hóa thành sản phẩm để bản giao tới khách hàng

Kết luận

Sau khi phân tích và nhận xét hai doanh nghiệp điển hình này, NĐT có thể thấy rằng không phải cứ doanh nghiệp nào có giá trị hàng tồn kho lớn là tiêu cực điểm mấu chốt cần lưu ý ở đây là tính thanh khoản hàng tồn kho của doanh nghiệp và thời điểm họ quyết định mở bán dự án. Dĩ nhiên là chủ đầu tư sẽ đợi thời điểm có tính thanh khoản cao nhất, giá trị BĐS ở ngưỡng tối ưu nhất để thu về mức lợi nhuận vượt trội nhất

Hàng tồn kho liệu đã là yếu tố cần & đủ để đưa ra nhận định về giá cổ phiếu của doanh nghiệp bất động sản hay chưa?

Để đánh giá tổng thể một doanh nghiệp BĐS hay là các DN khác còn phải phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau. Để có cái nhìn chính xác hơn về doanh nghiệp & cổ phiếu NĐT có thể tham gia vào nhóm trao đổi ở trong link beacons nhé!

Tham gia vào nhóm trong link Beacons để nhận được những thông tin mới nhất từ đầu tư . Xin cảm ơn mọi người đã đọc bài viết!

https://beacons.ai/kienaliasstocks