YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN Thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi khi thị trường thiếu nguồn cung mới trong khi nguồn cầu vẫn dồi dào - đặc biệt ở phân khúc chung cư; Lãi suất đã về mức hấp dẫn để có thể kích thích phát triển thị trường; 3 bộ Luật liên quan đất đai, nhóm BDS đang chờ được thông qua; Áp lực về trái phiếu vẫn còn đáng lo ngại, Khả năng tiếp cận vốn ngân hàng vẫn còn khó khăn, v.v… Tiềm năng thách thức của cổ phiếu DIG. Câu chuyện doanh nghiệp: Game phát hành cổ phiếu Sau thời gian tạm làm chậm hoạt động kinh doanh để hạ tối đa các khoản nợ trong thời gian thị trường đóng băng, Ban lãnh đạo của DIG đã có những biến chuyển trong chiến lược của mình. Theo đó, công ty đang lên kế hoạch huy động tối đa nguồn vốn để phát triển các dự án, bao gồm 2.100 tỷ trái phiếu (300 tỷ đã phát hành vào cuối năm 2023) và khoảng hơn 5.000 tỷ từ phát hành thêm cổ phần dưới nhiều dạng khác nhau. Đây có thể là dấu ấn của HĐQT nhiệm kì mới (2023-2027) và là bước chuyển mình của DIG hướng tới giai đoạn tăng trưởng mới. Về việc phát hành cổ phiếu Ngày 10/05/2024, DIG đã thông qua việc triển khai phương án chào bán 200 triệu cp cho cổ đông hiện hữu. Theo đó, 200 triệu cp này sẽ được chào bán với giá 15,000 đồng/cp, tỷ lệ 32.794% (cổ đông sở hữu 100 ngàn cp có quyền mua 32,794 cp mới). Cổ phiếu sau khi phát hành sẽ không hạn chế chuyển nhượng đối với cổ đông hiện hữu nhưng sẽ hạn chế 1 năm đối với nhà đầu tư khác mua sau khi kết thúc đợt chào bán. Thời gian thực hiện dự kiến trong quý 2-4/2024, sau khi được Ủy ban Chứng khoán Nhà nước chấp thuận. Ước tính DIG có thể thu về 3 ngàn tỷ đồng nếu chào bán thành công toàn bộ 200 triệu cp. Theo thứ tự ưu tiên, DIG sẽ tập trung nguồn vốn để sử dụng cho dự án Cap Saint Jacques giai đoạn 2 và 3 với tổng số tiền 1,135 tỷ đồng, trong đó giai đoạn 2 dự kiến 535 tỷ đồng và giai đoạn 3 là 600 tỷ đồng. Ưu tiên tiếp theo của Công ty là sử dụng cho dự án khu dân cư thương mại Vị Thanh với 965 tỷ đồng, trong đó 695 tỷ đồng dùng để thanh toán chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật và xã hội cùng các công trình khác, còn lại 270 tỷ đồng sẽ dùng để thanh toán tiền sử dụng đất. Ưu tiên cuối cùng, 900 tỷ đồng còn lại sẽ dùng để thanh toán nghĩa vụ trái phiếu cho hai lô DIGH2124002 và DIGH2124003 với số tiền lần lượt 461 tỷ đồng và 439 tỷ đồng. Thời gian thanh toán dự kiến là 30/09 và 26/11/2024. Trong trường hợp chào bán không hết 200 triệu cp hoặc chỉ đạt tối thiểu 70% số cổ phiếu chào bán, HĐQT DIG sẽ cân nhắc sử dụng các biện pháp như dùng vốn tự có; vay vốn ngân hàng; tìm kiếm nhà đầu tư tham gia góp vốn; phát hành trái phiếu để bù đắp phần vốn thiếu hụt. Việc phát hành 200 triệu cp cho cổ đông hiện hữu trên trong chuỗi phát hành tổng cộng 410 triệu cp để tăng vốn lên hơn 10.2 ngàn tỷ đồng của DIG. Các phương án phát hành còn lại gồm: 150 triệu cp riêng lẻ, 30 triệu cp ESOP, hơn 15.2 triệu cp để trả cổ tức năm 2023, hơn 15.2 triệu cp để tăng vốn cổ phần từ nguồn vốn chủ sở hữu. Câu chuyện thứ 2: Lỗ kỉ lục vì hàng bán bị trả lại Trong Q1/2024, kết quả kinh doanh của DIG kém khả quan khi ghi nhận khoản lỗ ròng hơn 117 tỷ đồng. Nhiều thông tin, bài viết nghi ngờ, đặt dấu hỏi về việc ghi nhận hàng bán bị trả lại dẫn đến thua lỗ...tuy nhiên nguyên nhân việc hàng bán bị trả là do đâu? phải chăng chỉ là bút toán với công ty con, công ty liên kết??? vì trên thực tế việc hàng hóa là bất động sản bị trả lại là rất rất hiếm khi xảy ra, dẫn đến nhiều câu hỏi nghi ngờ. Tuy nhiên, BĐS là loại hàng hóa đặc biệt, nên giá trị của hàng hóa không có sự sụt giảm, doanh nghiệp vẫn có thể tiếp tục bán lại số BĐS bị trả lại này và ghi nhận doanh thu, lợi nhuận trong tương lai. Xét về bản chất, việc BĐS của DIG bị trả lại trong Q1/2024 không phải là điều quá tiêu cực, nhưng giá cổ phiếu đã điều chỉnh xuống vùng giá rất hấp dẫn, kỳ vọng trong tương lai của doanh nghiệp vẫn còn rất lớn Về kế hoạch kinh doanh Mặc dù kết quả kinh doanh của DIG trong năm 2023 còn cách xa với kế hoạch đặt ra trong năm nhưng DIG tiếp tục đầy tham vọng trong năm 2024 khi đặt kế hoạch doanh thu hợp nhất 2,300 tỷ đồng, tăng 72% so với kết quả năm 2023; trong khi lãi trước thuế 1,010 tỷ đồng, gấp hơn 6 lần. Công ty cũng lên kế hoạch cho vốn đầu tư phát triển gần 7,212 tỷ đồng; trong đó, đầu tư các dự án gần 6,401 tỷ đồng và đầu tư tài chính hơn 811 tỷ đồng. DIG dự kiến chi trả cổ tức từ 8-15%. Để hoàn thành mục tiêu, DIG cho biết sẽ nhanh chóng hoàn tất các thủ tục chuẩn bị đầu tư dự án khu đô thị du lịch Long Tân - Đồng Nai; được chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án khu trung tâm Chí Linh; hoàn thành điều chỉnh tiến độ dự án khu đô thị mới Bắc Vũng Tàu và khu đô thị Du lịch sinh thái Đại Phước; điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án khu dân cư Hiệp Phước; hoàn thành điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên; hoàn thành các thủ tục pháp lý dự án khu nhà ở Lam Hạ Center Point ... Về triển vọng kinh doanh của DIG 1/ Tháo gỡ khó khăn vướng mắc pháp lý ở hàng loạt dự án: Trong Q1/2024 Công ty đã tháo gỡ cơ bản pháp lý của hàng loạt dự án như Dự án KĐT Đại Phước, Lam Hạ Centre Point, KĐTM Nam Vĩnh Yên, KĐT Vị Thanh. Trong năm 2024 khi thị trường BĐS ấm lên nhu cầu tăng cao dự kiến các Dự án này sẽ mang về khoản lãi vượt 1000 tỷ đồng cho DIG. 2/ Tập trung làm KCN sinh thái: Bức tranh kinh doanh của DIG trong năm 2024 sẽ rất khả quan, cùng với việc hành lang pháp lý sớm được thực hiện sẽ càng tạo đk thuận lợi cho DIG. Chủ tịch DIG đã khẳng định: cơ hội “ngàn năm có một đã đến”, nếu không làm thì sẽ bị lạc hậu, doanh thu đi lùi và ông cũng khẳng định, đã làm khu công nghiệp là phải làm khu công nghiệp sinh thái. Hiện tại DIG đang tập trung vào 04 khu đất để phát triển khu công nghiệp gồm: Khu Châu Đức II quy mô 1,000ha (có 400ha là đất đô thị) đã thỏa thuận được với tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, khu Phạm Văn Hai 270ha đang xin làm chủ đầu tư, KCN Hàng Gòn ở cuối cao tốc Long Thành - Dầu Giây có 400ha đất trồng cây cao su, KCN Long Sơn liên doanh với đối tác và DIG có thể sở hữu 30%. Ngoài ra, DIG cũng đang có kế hoạch mua lại một sân golf, trong đó, có 6ha đất dự kiến làm khách sạn 5 sao. Theo tính toán, DIG có khoảng 20 địa điểm trên cả nước có thể làm sân golf, trong đó, khu đất ở Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình đã đền bù được phần lớn diện tích. Ngoài ra triển vọng của DIG trong năm 2024 sẽ tích cực hơn dựa trên các yếu tố sau: Thị trường bất động sản có thể hồi phục từ cuối năm 2024 nhờ các yếu tố như: vấn đề pháp lý được tích cực giải quyết khi ngay trong cuối năm 2023, khi 3 bộ luật quan trọng tác động trực tiếp tới ngành bất động sản đã được thông qua cùng với hàng loạt các động thái hỗ trợ của Chính phủ và các Bộ ngành; mặt bằng lãi suất ở mức thấp hỗ trợ người mua và người bán; hệ thồng hạ tầng giao thông được cải thiện. Mảng kinh doanh bất động sản trong năm 2024 của doanh nghiệp có thể khởi sắc hơn nhờ đẩy mạnh bàn giao tại các dự án như Nam Vĩnh Yên, Vi Thanh hay A2-1, Chí Linh. Triển vọng trong dài hạn với kế hoạch “lấn sân” sang mảng năng lượng tái tạo. DIG đang nghiên cứu đầu tư dự án nhà máy điện rác tại Bà Rịa – Vũng Tàu và tích cực hợp tác với các đối tác lớn từ Trung Quốc như Everbright Environment hay CHEC. Về giá trị hợp lý DIG đang dần bước sang một giai đoạn hứa hẹn trong hoạt động kinh doanh. Tuy nhiên, trong trung hạn, sự thay đổi trên là chưa có tác động đủ tích cực để cổ phiếu có sự bứt phá. Do đó, Investone khuyến nghị, nhà đầu tư có thể gom cổ phiếu DIG khi đã về vùng giá 27.000 VND với giá mục tiêu trung và dài hạn ở mức 31.000 đồng/cổ phiếu. Một số rủi ro giảm giá đối với khuyến nghị: ✓ Đà hồi phục của thị trường BĐS kém tích cực hơn kỳ vọng. ✓ Tiến độ bàn giao các dự án và thủ tục pháp lý chậm hơn dự kiến. ✓ Rủi ro từ lượng lớn trái phiếu trên thị trường đáo hạn trong năm 2024.