Giới thiệu CTCP Vinhomes - công ty con trực thuộc Tập đoàn Vingroup. Tiền thân của Vinhomes là công ty cổ phần Đô thị BIDV – PP, được thành lập vào năm 2008 với vốn điều lệ đăng ký ban đầu là 300 tỷ đồng. Năm 2011 khởi công dự án khu đô thị Times City và chính thức trở thành công ty đại chúng. Năm 2018, đổi tên thành Công ty Cổ phần Vinhomes, tăng vốn điều lệ lên 28,365 tỷ đồng. Khai trương Landmark 81, Vinhomes Central Park, mở bán Vinhomes Sportia và Vinhomes Ocean Park. Từ 17/5/2018, Vinhomes được niêm yết trên sàn chứng khoán HOSE với mã cổ phiếu là VHM. Vinhomes hoạt động chính trong lĩnh vực bất động sản như: bán, cho thuê, tư vấn, đấu giá, môi giới,…Hiện nay, Vinhomes là công ty đầu tư, kinh doanh và quản lý bất động sản số 1 Việt Nam với quy mô, tốc độ phát triển với chất lượng dịch vụ đẳng cấp hàng đầu, đưa thị trường bất động sản Việt Nam phát triển bền vững, vươn tầm quốc tế. Vinhomes có nhiều ưu thế trong việc tham gia triển khai các dự án bất động sản lớn trên toàn quốc, có mối quan hệ khăn khít với các khách hàng, đối tác trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản của công ty mẹ cũng như hưởng các lợi thế từ hệ sinh thái của tập đoàn Vingroup. Về kế hoạch kinh doanh HĐQT Vinhomes đã trình và được cổ đông thông qua kế hoạch kinh doanh năm 2024 với mục tiêu doanh thu 120.000 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế ước đạt 35.000 tỷ đồng, lần lượt tăng 15,8% và 4,3% so với mức thực hiện năm 2023. Nếu hoàn thành kế hoạch trên, Vinhomes sẽ xác lập mức doanh thu cao kỷ lục mới. Chia sẻ thêm về triển vọng kinh doanh, ông Lê Tiến Công - Kế toán trưởng Vinhomes cho biết, công ty có thể thu về từ 90.000 - 110.000 tỷ đồng doanh số từ các dự án đã mở bán như Vinhomes Ocean Park & 3, cùng với đó khoản thu sẽ đến từ những dự án mới được Vinhomes chào bán vào các thời điểm thích hợp trong năm. Về tình hình các dự án Dự án Vinhomes Cần Giờ: Quy mô: 2.866ha với tổng mức đầu tư là 10 tỷ USD. Theo kế hoạch, dự án Vinhomes Long Beach Cần Giờ sẽ được chia làm 03 giai đoạn triển khai. GĐ1: dự kiến hoàn thành và bàn giao từ 2022-2024; GĐ2 dự kiến hoàn thành và bàn giao 2024- 2027; GĐ3: dự kiến hoàn thành và bàn giao 2028-2031. Dự án Vinhomes Hóc Môn – Khu đô thị đại học quốc tế TP. Tây Bắc, TP. HCM: với diện tích 924 ha, tổng mức đầu tư: 3,5 tỷ USD Dự án Vinhomes Sky Park Bắc Giang: với diện tích quy hoạch là 2ha, mở bán từ quý III/2023 và dự kiến bàn giao từ tháng 6/2024 Vào cuối tháng 3, Vinhomes chính thức ra mắt dự án Thành phố Đảo Hoàng Gia - Vinhomes Royal Island với quy mô 877 ha nằm trên đảo Vũ Yên, Hải Phòng, dự án này đã có gần 2.000 khách hàng đặt mua. Dự án này được dự kiến bàn giao trong Quý 4/2027. Đồng thời, Vinhomes cũng sẽ tập trung vào việc triển khai các dự án mới tiềm năng để đảm bảo nguồn doanh thu và lợi nhuận trong năm 2024. Tuỳ thuộc vào các điều kiện pháp lý, trong thời gian tới các dự án Vinhomes tại Đan Phượng, Cổ Loa và dự án nhà ở xã hội tại Khánh Hoà sẽ được ra mắt thị trường sau khi hoàn tất các thủ tục theo quy định, ban lãnh đạo Vinhomes cho biết. Về kết quả kinh doanh và tình hình tài chính Do chưa đến kỳ ghi nhận doanh thu từ một số dự án, kết quả kinh doanh của CTCP Vinhomes trong quý 1/2024 sụt giảm so với cùng kỳ. Cụ thể: tổng doanh thu thuần hợp nhất của Vinhomes trong Quý I năm 2024 đạt 8.211 tỷ đồng. Theo đó, tổng doanh thu thuần hợp nhất quy đổi (bao gồm doanh thu từ các hoạt động của Vinhomes và các hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC)) đạt 8.605 tỷ đồng. Lợi nhuận hợp nhất sau thuế của công ty đạt 904 tỷ đồng. Trong kỳ, việc bàn giao Vinhomes Ocean Park 1 – 2 – 3 và Vinhomes Grand Park tiếp tục đóng góp chính vào kết quả kinh doanh của công ty. Tuy nhiên, doanh thu và lợi nhuận trong quý 1/2024 thấp hơn cùng kỳ năm 2023 do chưa đến kỳ ghi nhận doanh thu và lợi nhuận cho các sản phẩm đang trong quá trình xây dựng, dự kiến sẽ hoàn thành và được ghi nhận trong các quý sau theo chuẩn mực kế toán. LUẬN ĐIỂM ĐẦU TƯ Ocean Park 2&3 tiếp tục là nguồn đóng góp quan trọng trong KQKD. Phần còn lại tại các dự án trên sẽ mang về hơn 66.000 tỷ đồng doanh thu và tiếp tục là nguồn đóng góp quan trọng đến kết quả kinh doanh của VHM trong giai đoạn 2024 – 2025. Trên website, Vinhomes cho biết doanh số chưa ghi nhận đạt 112 ngàn tỷ đồng tại thời điểm cuối quý 1. Doanh số bán hàng kì vọng xu hướng tăng trưởng mới: Hoạt động bán hàng của VHM sẽ sôi nổi hơn trong năm 2024 nhờ thị trường BĐS dần hồi phục và doanh nghiệp nối lại kế hoạch mở bán các dự án đại đô thị mới. Trong đó, dự án Vinhomes Vũ Yên có thể đem về trên 100.000 tỷ đồng dòng tiền bán hàng trong 3 – 4 năm tới với hiệu quả lợi nhuận tương đối cao. Duy trì vị thế dẫn đầu trong chu kì thị trường mới VHM duy trì vị thế dẫn đầu trong chu kì thị trường mới xét đến: (1) Giai đoạn khó khăn của thị trường đã thanh lọc nhiều chủ đầu tư có cơ cấu tài chính không bền vững, (2) VHM có vị thế tốt để hưởng lợi từ các Bộ Luật mới (Luật Đất Đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS 2023). YẾU TỐ TÁC ĐỘNG NGÀNH BĐS NĂM 2024 Giá trị trái phiếu đáo hạn kỷ lục trong 2024. Trong năm 2024, tổng dư nợ đáo hạn trái phiếu của Việt Nam là 428 nghìn tỷ, trong đó riêng lĩnh vực BĐS chiếm 43%, tương ứng với 184 nghìn tỷ giá trị trái phiếu đến hạn trong năm nay, đây cũng là năm có giá trị trái phiếu đáo hạn lớn nhất. Trái với suy nghĩ của nhiều NĐT, hầu hết các doanh nghiệp BĐS đều có tài chính khá tốt khi bước sang năm 2024, do đó sau khi xử lý xong lượng trái phiếu đáo hạn kỷ lục trong 2024 thì trong các năm tiếp theo chính là thời điểm phục hồi của các doanh nghiệp BĐS. Hàng tồn kho tăng mạnh – chỉ báo của sự phục hồi. Hàng tồn kho của các doanh nghiệp BĐS đều có sự tăng trưởng mạnh trong năm 2023 hoặc không thì cũng ở mức cao hơn so với trung bình các năm trước đó. Ban lãnh đạo của các doanh nghiệp BĐS đã cảm nhận được sự ấn dần lên của thị trường, từ đó đẩy mạnh thâu tóm quỹ đất và xây dựng các dự án, điều này thể hiện ban lãnh đạo doanh nghiệp cũng đang kỳ vọng thị trường BĐS sẽ bắt đầu bước vào giai đoạn phục hồi trong 2024. Vốn ngoại vẫn đổ vào thị trường BĐS Việt Nam. Số liệu từ Tổng cục Thống kê cho biết, tính đến hết ngày 20/5, kinh doanh bất động sản tiếp tục là lĩnh vực đứng vị trí thứ 2 trong thu hút dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), với tổng vốn đầu tư gần 1,98 tỷ USD, chiếm gần 17,9% tổng vốn đầu tư đăng ký, tăng 70,8% so với cùng kỳ. Cũng theo báo cáo này, giá trị vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện tại Việt Nam 5 tháng đầu năm nay cũng ước đạt gần 11,07 tỷ USD, tăng 2% so với cùng kỳ năm trước. Vốn thực hiện của dự án đầu tư nước ngoài ước đạt khoảng 8,25 tỷ USD, tăng 7,8% so với cùng kỳ năm 2023. Đặc biệt, 3 luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản sửa đổi dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/8, thay vì tháng 7 như kế hoạch tại Nghị quyết của Chính phủ. Thông tin này nêu tại công điện ngày 26/5 của Chính phủ, do Phó thủ tướng Trần Hồng Hà ký, gửi Chủ tịch UBND, HĐND các tỉnh, thành phố. Theo các chuyên gia, những điểm mới của Luật Đất đai sẽ giúp thị trường bất động sản minh bạch hơn nhưng có thể sẽ khiến giá bất động sản tăng sau năm 2025. Đặc biệt, đất nền sẽ là loại hình bị tác động mạnh nhất vì còn chịu thêm ảnh hưởng từ quy định cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố và thị xã. Góc nhìn rủi ro: 1. Là nơi cung cấp dòng tiền cho VIC (phải thu khác trên bảng CĐKT) 2. Thực hiện mua/bán những thương vụ không cần thiết (mua gần 20% NVY Việt Nam) 3. Nước ngoài bán ròng liên tục, giảm sở hữu xuống dưới 19% (công ty hàng đầu sao nước ngoài lại bán với mức định giá quá rẽ) 4. Đem vốn cho công ty con VIC mượn trong khi đi phát hành trái phiếu với lãi suất 12%/năm 5. Tôi mua VHM chứ không phải các công ty khác của VIC 6. Đạo đức BLĐ kém (rủi ro số 1) Giá trị hợp lý Mức định giá P/B của VHM gần 1 lần, đang ở vùng thấp nhất lịch sử từ khi niêm yết. Mặc dù bị ảnh hưởng tiêu cực lẫn tích cực bởi nhiều yếu tố liên quan đến hệ sinh thái Vingroup, Investone vẫn đánh giá tiềm năng của VHM vẫn đủ mạnh để tiếp tục dẫn đầu thị trường BĐS Việt Nam trong thời gian tới, từ đó mức giá này có thể coi là đủ rẻ và hấp dẫn cho đầu tư dài hạn với giá mục tiêu 65.000 đồng/cổ phiếu.