#DXG - Tăng trưởng Bằng Hai Dự Án Mở Bán Gem Riverside và Gem Sky World Việc tái mở bán hai dự án lớn, Gem Riverside và Gem Sky World, dự kiến sẽ khởi sắc doanh số bán hàng trong thời gian tới. • Chúng tôi vẫn duy trì khuyến nghị “Phù hợp Thị Trường” đối với cổ phiếu DXG, tuy nhiên, đã điều chỉnh giảm giá mục tiêu xuống còn 17.000 đồng/cổ phiếu, giảm 9%. Lý do cho sự điều chỉnh này bao gồm (1) dự báo doanh số bán hàng chậm lại của Gem Sky World trong giai đoạn 2024-2026, (2) tình hình nợ ròng gia tăng vào cuối quý 2 năm 2024, và (3) định giá giảm cho DXS - công ty con mà DXG nắm giữ 59%. • Chúng tôi cũng đã điều chỉnh giảm 13% dự báo lợi nhuận sau thuế sau lợi ích cổ đông cho năm 2024, chủ yếu do việc điều chỉnh dự báo doanh thu ghi nhận từ GSW. Các dự báo lợi nhuận sau thuế năm 2025 và 2026 cũng lần lượt giảm 7% và 17%, do doanh số bán hàng của DXS có xu hướng giảm và thời gian bàn giao dự án Gem Riverside đã được hoãn đến năm 2027. • Theo dự báo mới nhất, lợi nhuận sau thuế cho năm 2024 sẽ đạt 201 tỷ đồng (tăng 17% so với năm ngoái) và vào năm 2025 sẽ là 340 tỷ đồng (tăng 69% so với năm 2024), chủ yếu nhờ vào (1) việc mở bán và bàn giao lại tại GSW với tổng cộng 3.900 căn thấp tầng — trong đó đã bán được khoảng 60% và bàn giao 40% đến cuối quý 2 năm 2024, và (2) sự phục hồi của mảng môi giới bất động sản. • Tại đại hội cổ đông vào tháng 4/2024, DXG đã nhận được sự đồng thuận cho kế hoạch (1) phát hành riêng lẻ 93,5 triệu cổ phiếu (tương đương 13% số lượng đang lưu hành) với giá tối thiểu 18.600 đồng/cổ phiếu nhằm tăng vốn điều lệ và nâng cao tỷ lệ sở hữu tại các công ty con, và (2) phát hành quyền mua 150,1 triệu cổ phiếu (20,8% lượng cổ phiếu đang lưu hành) với giá tối thiểu 12.000 đồng/cổ phiếu để hoàn trả nợ trái phiếu, củng cố vốn lưu động và trả nợ cho Công ty Hà An — công ty con hoàn toàn thuộc sở hữu của DXG, đồng thời là chủ đầu tư GSW. Đáng chú ý, chúng tôi chưa đưa các kế hoạch này vào trong định giá và dự báo của mình. • Yếu tố hỗ trợ: Tiến trình mở bán các dự án mới tại Bình Dương diễn ra nhanh chóng hơn dự kiến. • Rủi ro: Tiến độ mở bán các dự án mới có thể bị chậm lại; rủi ro từ việc pha loãng cổ phiếu do các kế hoạch huy động vốn. Mở bán GSW và Gem Riverside sẽ là động lực lớn cho doanh số bán hàng trong giai đoạn 2024-2025. Dự báo doanh số của DXG (không tính các dự án đầu tư bất động sản của DXS) sẽ đạt 1.000 tỷ đồng vào năm 2024 và 5.300 tỷ đồng vào năm 2025, nhờ vào việc tái mở bán GSW và Gem Riverside. Tại GSW, vẫn còn khoảng 700 căn backlog chưa ghi nhận và khoảng 1.700 căn chưa bán. Công ty đang nỗ lực xây dựng để bàn giao một phần backlog này trong nửa cuối năm 2024. Về dự án Gem Riverside, DXG đang chờ phê duyệt giấy phép xây dựng từ cơ quan chức năng. Mảng môi giới dự kiến phục hồi từ năm 2024. Chúng tôi kỳ vọng doanh thu và lợi nhuận từ mảng môi giới sẽ hồi phục từ mức thấp của năm 2023, nhờ sự cải thiện trong các giao dịch bất động sản. Dự báo doanh thu từ mảng môi giới của DXG (chiếm 24% và 35% tổng doanh thu năm 2024 và 2025) sẽ tăng lần lượt 83% và 45% so với năm trước. Các dự án được triển khai tại Bình Dương sẽ củng cố triển vọng tăng trưởng dài hạn của công ty. Dự báo quỹ đất của DXG tại Bình Dương, với ba dự án — Opal Luxury (8,4 ha), Park View (5 ha), và Park City (10 ha) — sẽ đẩy mạnh triển vọng tăng trưởng bền vững. Tuy nhiên, chúng tôi chưa đưa các dự án này vào trong dự báo của mình. Danh mục & Điểm mua bán chi tiết trong nhóm trong tường cá nhân. Chia sẻ cách đầu tư chứng khoán hiệu quả.