#SZC - Tiềm năng thu hút FDI tại KCN Châu Đức tăng cao Chúng tôi đã nâng khuyến nghị đối với cổ phiếu SZC từ mức PHÙ HỢP THỊ TRƯỜNG lên MUA sau khi điều chỉnh gia tăng mục tiêu giá lên 44.200 đồng/cổ phiếu, tương ứng với mức tăng 5%, mặc dù giá cổ phiếu đã ghi nhận sự sụt giảm khoảng 10% trong ba tháng qua. • Việc điều chỉnh tăng mục tiêu giá chủ yếu do (1) việc tái định giá cho KCN Châu Đức, khi chúng tôi điều chỉnh dự báo tăng trưởng giá thuê và doanh số cho thuê đất KCN trong giai đoạn 2025-2026, cùng với (2) cập nhật thời gian đến cuối năm 2025 thay vì cuối năm 2024 cho giá mục tiêu. • Chúng tôi duy trì dự báo lợi nhuận sau thuế (LNST) cho năm 2024, đồng thời có sự điều chỉnh nhẹ, tăng 2% cho dự báo LNST năm 2025 và 2026. Sự tăng trưởng này đến từ việc doanh số cho thuê đất KCN gia tăng, mặc dù bị ảnh hưởng một phần bởi kỳ vọng giảm từ mảng khu đô thị (KĐT) và thu phí đường bộ. • Dự báo LNST năm 2024 sẽ tăng trưởng 38% so với năm trước, đạt 303 tỷ đồng, chủ yếu nhờ vào việc bàn giao backlog chưa ghi nhận (67 ha từ 30 ha đất KCN đã cho thuê trong năm 2023 và nửa đầu năm 2024). Chúng tôi tin tưởng LNST năm 2025 sẽ tiếp tục tăng 42% so với năm 2024, nhờ vào (1) lợi nhuận gộp từ KCN cải thiện 27% do giá bán trung bình tăng và số lượng bàn giao gia tăng, cùng với (2) sự phát triển của KCN Hữu Phước. • SZC sẽ tận dụng lợi thế từ các dự án hạ tầng lớn đang được triển khai, bao gồm cụm cảng Cái Mép, Sân bay quốc tế Long Thành (LTA) tại Đồng Nai, và tiềm năng phát triển của tuyến đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu. Công ty đã hoàn tất giải phóng 82% quỹ đất, khoảng 2.300 ha, với chi phí trung bình khoảng 8 USD/m2. • Rủi ro cần lưu ý là doanh số cho thuê đất KCN và doanh số mở bán KCN Châu Đức có thể không đạt như kỳ vọng. Dự báo của chúng tôi về tăng trưởng giá thuê trung bình và doanh số cho thuê trong giai đoạn 2024-2025 dựa vào nhu cầu từ các khách hàng lớn, với doanh số cho thuê đất KCN trung bình dự kiến đạt 58 ha (+21% so với mức trung bình 48 ha giai đoạn 2021-2023). Trong nửa đầu năm 2024, SZC đã cho thuê mới khoảng 30 ha, trong đó có 18 ha dành cho Tripod Electronics. Tripod có kế hoạch mở rộng đầu tư lên khoảng 100 ha trong thời gian tới, thúc đẩy nhu cầu thuê đất KCN tương lai của SZC bên cạnh các doanh nghiệp khác trong chuỗi cung ứng. Chúng tôi cũng kỳ vọng giá bán bình quân tại KCN của SZC giai đoạn 2024-2026 sẽ tăng 10%/năm, từ mức khoảng 80 USD/m2 vào năm 2023 (dự báo của chúng tôi) so với mức giá chào bán là khoảng 100 USD/m2 vào cuối quý 2/2024, và so với mức trung bình của các KCN tại Bà Rịa Vũng Tàu khoảng 131 USD/m2 vào quý 2/2024, theo CBRE. • Các dự án khu dân cư (KDC)/khu đô thị (KĐT) sẽ góp phần vào tăng trưởng lợi nhuận từ năm 2025: Tính đến cuối quý 2/2024, SZC đã mở bán khoảng 120 căn nhà phố tại KĐT Hữu Phước (tổng diện tích 41 ha; gồm khoảng 160 shophouse và 500 căn nhà phố), còn khoảng 50 căn backlog chưa ghi nhận. Chúng tôi dự kiến doanh thu từ bất động sản nhà ở sẽ tăng vào năm 2025 nhờ vào (1) tâm lý người mua cải thiện do lãi suất thấp và (2) nhu cầu hạ tầng tăng cao cùng tỷ lệ lấp đầy KCN lớn hơn. • Dự kiến KCN Châu Đức (539 ha) sẽ bắt đầu cho thuê vào năm 2027 nếu tiến độ giải phóng mặt bằng cho các dự án KCN/KĐT diễn ra thuận lợi hơn. SZC cần khoảng 1.8-2.0 nghìn tỷ đồng để hoàn tất giải phóng quỹ đất còn lại tại các dự án của công ty. Chia sẻ cách đầu tư sinh lời hiệu quả, tặng khóa học đầu tư chứng khoán. Danh mục cổ phiếu khuyến nghị & Điểm mua bán chi tiết trong nhóm trong tường cá nhân.