10 tỷ đồng, chọn phân khúc bất động sản cho thuê nào? Tỷ suất lợi nhuận đầu tư mô hình nhà nghỉ, nhà trọ có thể cao hơn cho thuê nhà phố, shophouse, nhưng tốn nhiều thời gian, công sức quản lý. Sau nhiều năm làm việc ở nước ngoài, tôi hiện có một căn hộ cao cấp tại TP HCM và 10 tỷ đồng tích lũy. Tôi muốn dành số tiền này để đầu tư bất động sản với mong muốn vừa tăng giá đất vừa đem lại dòng tiền cho thuê hiệu quả, ưu tiên phân khúc tạo ra hơn 30 triệu đồng mỗi tháng. Tôi mới nghĩ đến nhà mặt phố cho thuê, shophouse trong dự án hoặc xây mô hình nhà nghỉ. Mong chuyên gia tư vấn giúp tôi trường hợp này! Độc giả David Truong Chuyên gia tư vấn: Bạn cần lưu ý khi chọn bất động sản cho thuê là loại hình nào có tốc độ tăng giá càng mạnh thì dòng tiền khai thác cho thuê càng thấp. Vì để tăng giá mạnh, bất động sản thường ở dạng tiềm năng, hưởng lợi từ thông tin quy hoạch hạ tầng, giao thông, tiện ích trong tương lai. Ngược lại, loại hình có dòng tiền cho thuê cao thường tốc độ tăng giá đã chậm lại vì phải ở khu vực ổn định, đầy đủ về hạ tầng tiện ích và có mật độ dân cư cao. Mục tiêu kỳ vọng của bạn là bất động sản trị giá 10 tỷ đồng tạo ra dòng tiền ít nhất 30 triệu đồng một tháng nên tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư khoảng 3,6%. Nhà nghỉ cho thuê theo ngày, giờ Nếu chỉ tính đơn giá cho thuê thì loại hình này có thể đem lại hiệu quả dòng tiền tốt với tỷ suất lợi nhuận 7,2% một năm. Ví dụ bạn đầu tư một căn nhà có 15 phòng, cho thuê 300.000 đồng một đêm, tỷ lệ lấp đầy trung bình khoảng 70% thì doanh thu mỗi tháng hơn 90 triệu đồng. Trừ đi chi phí quản lý vận hành, nhân sự chiếm khoảng 30-35% doanh thu, lợi nhuận bạn thu về khoảng 60 triệu đồng. Ưu điểm của mô hình này là bạn có thể bỏ ít vốn hơn mua một căn nhà mặt phố vì nhà nghỉ chỉ cần hẻm ôtô rộng rãi. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê tương đối tốt so với loại hình khác. Nhược điểm là hạn chế ngành nghề cho thuê. Đây là loại hình phức tạp về an ninh trật tự, không dành cho số đông. Việc quản lý, vận hành đòi hỏi nhiều công sức, thời gian nên chủ nhà thường cho thuê khoán cả căn, ví dụ 30-40 triệu đồng một tháng, để bên thứ ba chuyên khai thác mô hình này tổ chức kinh doanh. Do đó, hiệu quả thực sự của người bỏ tiền ra đầu tư mua nhà chỉ tầm 3,6% một năm. Nhà trọ cho thuê So với đầu tư nhà nghỉ, doanh thu khai thác nhà trọ thường chỉ bằng 50-60%, nhưng lợi nhuận nhận có thể tương đương chủ sở hữu nhà nghỉ. Ví dụ, với căn nhà có 15 phòng như trên, mỗi phòng cho thuê mức trung bình 3,5 triệu đồng một tháng, doanh thu khoảng 53 triệu đồng, tùy khu vực. Việc quản lý, vận hành loại hình này khá đơn giản, chủ yếu ở chi phí quảng cáo, môi giới, tổng chiếm 20-25% doanh thu nên lợi nhuận thu về khoảng 40-42 triệu đồng một tháng. Nếu có kỹ năng quản lý và nhiều thời gian rảnh, bạn có thể khai thác cho thuê, không bị lệ thuộc hoàn toàn vào việc phải cho thuê nhà nguyên căn như kinh doanh nhà nghỉ. Nhược điểm khi đầu tư nhà trọ là không phải khu vực nào cũng kinh doanh hiệu quả. Nếu bạn mua bất động sản ở khu vực tập trung đông dân cư, gần trường đại học hay khu công nghiệp, giá vốn bỏ ra thường khá cao, chưa kể chi phí cải tạo, thiết kế lại. Nếu bạn muốn tối đa hóa lợi nhuận, việc tự quản lý, vận hành sẽ tốn nhiều công sức và thời gian hơn. Nhà mặt phố Người sở hữu nhà mặt phố ưu tiên tính ổn định, mục tiêu nâng tầm vị thế bản thân nhiều hơn là tối ưu khai thác dòng tiền. Tỷ suất lợi nhuận của nhà phố thường khoảng 2% một năm. Ưu điểm đầu tư nhà mặt phố là có thể cho thuê nhiều ngành nghề khác nhau, không chỉ phụ thuộc vào một vài ngành nghề đặc thù. Về lâu dài, mua nhà phố là kênh giữ tiền tốt và tăng trưởng giá khá ổn định. Nhược điểm lớn nhất là nhà mặt phố cần vốn đầu tư rất cao. Với ngân sách 10 tỷ đồng, bạn khó mua được bất động sản mặt đường chính sầm uất ở trung tâm mà thường là nhà trong ngõ, diện tích dưới 40 m2, bề ngang mặt tiền không lớn nên khó kinh doanh buôn bán. Để có diện tích lớn hơn, bạn cần tìm khu vực xa hơn như Tân Phú, Bình Tân, quận 12, Hóc Môn, Nhà Bè, Bình Chánh. Tuy nhiên nhu cầu thuê mặt bằng khu vực này không cao bằng những nơi gần trung tâm nên giá cho thuê cũng sẽ giảm xuống. Ví dụ một căn mặt tiền Tân Phú giá 10 tỷ đồng, cho thuê được 18 triệu đồng một tháng, tỷ suất đạt 2,16%. Shophouse trong dự án Ưu điểm của loại hình này giống nhà mặt phố là có thể cho thuê được nhiều ngành nghề khác nhau, nâng tầm vị thế của chủ sở hữu so với những sản phẩm khác trong cùng khu vực. Nếu bạn mua shophouse ở ngay giai đoạn chủ đầu tư mở bán thì tiềm năng tăng trưởng giá khá tốt. Nếu mua sản phẩm thứ cấp vào thời điểm giá đã tăng thêm 50-100 % so với sơ cấp thì tỷ suất lợi nhuận giảm xuống theo tỷ lệ tương ứng. Nhược điểm lớn nhất khi đầu tư shophouse là khó đánh giá được giá cho thuê thực tế bởi phụ thuộc vào tiềm năng phát triển và thu hút dân cư của dự án. Khác với nhà phố trong dân, shophouse nếu đã kinh doanh không hiệu quả thì dù có giảm giá cũng không cho thuê được. Chưa kể sản phẩm của bạn phải cạnh tranh với rổ hàng xung quanh giống nhau về thiết kế, vị trí. Trường hợp dự án chậm triển khai, thậm chí không thể về đích, bạn có thể bị chôn vốn nhiều năm. Ngoài ra, một mô hình cũng phù hợp với tỷ suất lợi nhuận như bạn kỳ vọng là chung cư cho thuê. Tuy nhiên khả năng tăng giá về lâu dài của chung cư không tốt bằng nhà liền thổ, thậm chí giảm giá ở những dự án bàn giao càng lâu năm. Do đó, tùy theo khẩu vị cá nhân, bạn cân nhắc lựa chọn loại hình bất động sản cho thuê phù hợp. Ông Lê Quốc Kiên
Chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập