Hôm qua mình nhận ra có một số bạn vẫn lập luận đơn giản rằng Trung Quốc dư cung nhà nên giá nhà phải giảm.

Sự thật là bạn nhìn vào phân bổ cung nhà Trung Quốc trong hình đi đã.

Khoảng 80% nguồn cung nhà để bán ra của Trung Quốc là ở Tier 3 nghĩa là kiểu nông thôn và xã vùng xa, không ai tới, không trường học, bệnh viện, việc làm. Và dưới 10% là nguồn cung ở Tier 1 nơi nhu cầu vô kể.

Ở Tier3, chính phủ hứa là hạ tầng tới thì mấy cái đó có. Một số hạ tầng tới thật, nhưng không có cái gì khác, đặc biệt là việc làm và giáo dục đáp ứng đủ yêu cầu (thứ quan trọng với dân TQ).

Vì vậy bà con đừng nghĩ là Trung Quốc dư cung nhà thật. Tier 1 năm nay bắt đầu thiếu nhà rồi. Và câu chuyện kẹp nhau trong một căn phòng 8m2 được gọi là nhà 1 phòng ngủ đang lên báo.

Cho nên đừng cứ nói Trung Quốc dư nhà quá giá nhà phải xuống. Không có đâu, từ tháng 7 giá nhà ở thành phố Tier 1 tăng lại rồi, Tier 2 dừng giảm và sớm muộn 2 trai này sẽ tăng lại.

Các gói chính sách của họ hiện nay:

1. Chính phủ TW cho chính quyền địa phương mua lại nhà đang xây nhưng chủ kẹt tiền chết queo rồi ở Tier 2 & 3 và biến thành affordable housing. Gỡ hầu hết các hạn chế về mua nhà ra. Khuyến khích bank cho vay mua nhà với điều kiện tốt hơn.

Vấn đề của bộ chính sách này không ở định hướng (mình thấy đúng), mà ở thực thi. Ông địa phương đâu phải nhà phát triển chuyên nghiệp. Nên thực thi cái này rất chậm và khó.

2. Trả tiền khuyến khích dân dọn về sống ở một số thành phố. Economist và South China Morning Post lên 2 bài hồi tháng 6 về câu chuyện về sự thịnh vượng trở lại của 2nd tier city ở China. Bài của Economist rất là hype: "Watch out Beijing, China’s second-tier cities are on the up"

Dân về những thành phố Tier 2 như Thành Đô, Tây An và Hợp Phì, Trường Sa tăng vài triệu sau 3 năm qua.

3. Làm hạ tầng tốt hơn (xe lửa cao tốc).

Nhưng ở thành phố tier 3, họ vẫn đang bị hit bởi 1 vấn đề: rồi về đó làm gì ăn? Kinh tế suy thoái là một cú đấm nặng vào nhóm giải pháp này cho Tier 3.

China vì vậy vẫn sẽ cần một thời gian dài nữa để xử lý câu chuyện bđs ở Tier 3 city. Nhưng không nên mơ hồ kiểu TQ dân số giảm, giá nhà sẽ giảm tiếp.

Bạn nhìn cái chart này và vài cái chart bên dưới comment đi, nguồn cung nhà ở Tier 1 & Tier 2 sẽ không theo kịp nhu cầu nhà của dân ở các thành phố này là chắc. Nhưng dân thường cũng sẽ không mua nổi nhà ở mấy chỗ này đâu.

Cái đồ thị cuối là tỷ lệ giá nhà trên thu nhập ở một số thành phố Tier 1 và Tier 2 của China. Ở Tier 1 có thể lên tới 45 lần thu nhập. Trong khi Tier 2 chỉ 10-20 lần thu nhập và kinh tế vẫn ổn hơn nhóm Tier 1.

Điều này cũng gợi ý là muốn có thịnh vượng thì nên boost kinh tế các thành phố mà giá nhà còn rẻ tương đối (tỷ lệ giá nhà/thu nhập chỉ 1/2 hay 1/3 top tier city) ở các địa phương lên để dân bớt đổ vào tier 1.

Làm được hay không thì tùy tâm chính phủ.

Nguồn