CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN ĐẤT XANH (MÃ: DXG) Một số yếu tố tác động đến ngành bất động sản trong thời gian tới: Về triển vọng: Thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi khi thị trường thiếu nguồn cung mới trong khi nguồn cầu vẫn dồi dào - đặc biệt ở phân khúc chung cư. Theo đó, nguồn cung bị hạn chế bởi các nguyên nhân sau: Các vướng mắc trong cách xác định tiền sử dụng đất, tiền đền bù và GPMB, dự án kéo dài thời gian phê duyệt, quy hoạch; hoạt động thanh kiểm tra của các địa phương sau 1 số chủ đầu tư vi phạm pháp luật khiến quá trình quy hoạch lâu hơn; một số tỉnh, thành phố điều chỉnh lại Quy hoạch Tổng thể dẫn đến các dự án phải tạm ngưng để quy hoạch lại; sức khỏe tài chính của các DN BĐS suy giảm và tình trạng bán hàng khó khăn khiến cho khả năng tiếp cận vốn của các doanh nghiệp này bị hạn chế. Tuy nhiên, trong bối cảnh nguồn cung giảm, một số dự án mở bán đạt tỷ lệ hấp thụ tốt cho thấy nhu cầu về các sản phẩm trung cấp hướng tới nhu cầu ở thực vẫn duy trì ở mức cao. Lãi suất đã về mức hấp dẫn để có thể kích thích phát triển thị trường: Kể từ đầu năm 2023, Ngân hàng Nhà Nước đã 4 lần giảm lãi suất điều hành và lãi suất tái cấp vốn hiện nay đã về mức 4.5% (thấp hơn so với mức trong thời điểm Covid 2020). Nhờ đó, lãi suất cho vay trung và dài hạn hiện nay dao động quanh mức 7.5% - 7.9% (giảm từ mức 9.3% - 11.4% thời điểm giữa năm 2023).Tỷ giá tăng khiến áp lực thanh khoản hệ thống căng thẳng. Lãi suất thị trường đang có dấu hiệu tăng dần nhằm thu hút thanh khoản, điều này có thể gây áp lực tăng nhẹ mặt bằng lãi suất cho vay thời gian tới. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng nếu lãi suất tăng trong thời gian tới cũng không mang nhiều hàm ý tiêu cực đến thị trường BĐS bởi lãi suất cho vay tăng lên nhẹ sẽ kích thích dòng tiền chảy vào BĐS do kỳ vọng lãi suất đã tạo đáy và tâm lý nhà đầu tư lúc này sẽ cố gắng tận dụng một mức lãi suất tốt để đầu tư bất động sản. Đầu tháng 6 này Quốc Hội dự kiến sẽ bấm nút thông qua combo 3 bộ Luật liên quan đất đai, nhóm BDS đang nền đẹp, cầu chờ mua BDS khá tốt. Luật Đất Đai 2024 được thông qua sẽ giúp làm rõ các vấn đề liên quan đến việc xác định tiền sử dụng đất, Investone kỳ vọng những thay đổi mới trong luật sẽ giúp đẩy nhanh quá trình thực hiện pháp lý của dự án chiến lược. thêm động lực phục hồi đến từ dòng tiền đầu tư kiều hối: Đáng chú ý trong lần thay đổi Luật lần này là việc công nhận các quyền và nghĩa vụ hợp pháp của kiều bào hải ngoại nếu vẫn còn giữ quốc tịch Việt Nam. Điều này sẽ cho phép người có quốc tịch Việt Nam tại nước ngoài được đứng tên BĐS. Do đó, Investone tin rằng dòng kiều hối sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ và sẽ đem lại sức cầu mới cho thị trường trong nước. Bên cạnh những triển vọng đã nêu ơ trên, ngành bất động sản cũng gặp nhiều thách thức Áp lực về trái phiếu vẫn còn đáng lo ngại: Mặc dù đã có những chỉ đạo tháo gỡ của chính phủ như đã đề cập phía trên, nghĩa vụ trả nợ trái phiếu trong năm 2024 không phải là nhỏ. Investone ước tính giá trị trái phiếu BĐS đáo hạn (sau mua lại) trong Q2/24 và cả năm 2024 lần lượt là 19,328 tỷ đồng (-44.5% svck) và 113,654 tỷ đồng (-3.3% svck). Tổng giá trị trái phiếu mua lại của năm 2024 tính đến thời điểm cuối tháng 5/2024 đạt 12,225 tỷ đồng (+5.8% svck), giúp lượng TPDN đáo hạn trong năm 2024 giảm 9.7% so với trước khi mua lại. Khả năng tiếp cận vốn ngân hàng vẫn còn khó khăn: Trong bối cảnh thị trường đóng băng, các chủ đầu tư không thế mở bán dự án để duy trì dòng tiền dẫn tới mất khả năng trả nợ. Tỷ lệ nợ xấu/tổng dư nợ của các ngân hàng tăng lên mức 2.5% (so với khoảng 2.2% hồi đầu năm). Trong bối cảnh nợ xấu tăng, các ngân hàng có xu hướng thận trọng hơn khi giải ngân từ đó gây khó khăn trong việc tiếp cận vốn cho các DN bất động sản. Chúng tôi cho rằng, điều kiện quan trọng nhất để các ngân hàng có thể giải ngân là tình trạng pháp lý, cũng như khả năng triển khai bán hàng của dự án, để có thể đem lại dòng tiền trả nợ. Chính vì thế, các doanh nghiệp với quỹ đất sạch, tài chính lành mạnh vẫn sẽ tiếp tục dẫn đầu cuộc chơi, trong khi phần còn lại sẽ tiếp tục gặp khó khăn. Kế hoạch kinh doanh của DXG Năm 2024, DXG đặt mục tiêu kinh doanh với doanh thu thuần đạt 3.900 tỷ đồng, lãi sau thuế đạt 226 tỷ đồng, lần lượt tăng 5% và 31% so với thực hiện năm 2023. Cổ tức cho năm 2024 dự kiến tỷ lệ 20%. Đồng thời, cổ đông công ty đã thông qua phương án chào bán hơn 150 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, với giá chào bán tối thiểu là 12.000 đồng/cổ phiếu. Tỷ lệ chào bán là 24:5, tức cổ đông sở hữu 24 cổ phiếu được quyền mua thêm 5 cổ phiếu mới. Tổng giá trị vốn huy động dự kiến tối thiểu đạt hơn 1.800 tỷ đồng sẽ được phân bổ cho các mục đích như thanh toán các khoản trái phiếu đến hạn bao gồm cả gốc và lãi 221 tỷ đồng; bổ sung vốn lưu động 422 tỷ đồng; góp vốn để thanh toán một phần nợ tại CTCP Hội An Invest bao gồm cả gốc và lãi 761,8 tỷ đồng; góp vốn để thanh toán nợ tại Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Dịch vụ Hà Thuận Hùng bao gồm cả gốc và lãi 597 tỷ đồng. Thời gian giải ngân dự kiến từ quý IV/2024- hết năm 2025. Trường hợp không huy động đủ số tiền dự kiến, ĐHĐCĐ giao HĐQT cân đối các nguồn vốn khác nhằm đảm bảo hoạt động sản xuất kinh doanh và mục tiêu chiến lược đã đề ra. Bên cạnh đó, DXG cũng lên kế hoạch chào bán 93,5 triệu cổ phiếu riêng lẻ cho nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp với giá tối thiểu 18.600 đồng/cổ phiếu. Thời gian dự kiến phát hành trong năm 2024 hoặc do HĐQT quyết định sau khi được UBCKNN chấp thuận. Tổng số tiền 1.739,1 tỷ đồng huy động được dùng để góp vốn bổ sung và tăng sở hữu tại công ty con. Bên cạnh đó, Chủ tịch HĐQT Lương Trí Thìn cho biết: năm 2024, Đất Xanh dự kiến hoàn thiện pháp lý 8 dự án trọng điểm quy mô lớn, chuẩn bị nguồn 20.000 sản phẩm tại các khu vực đông dân cư như TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai. Chủ tịch Lương Trí Thìn nhận định, hiện nay, nhu cầu của thị trường với phân khúc nhà ở trung bình khá, đáp ứng nhu cầu thực là rất lớn. Theo đó, các dự án sắp tới của Đất Xanh sẽ đủ điều kiện mở bán trong giai đoạn 2024 – 2025 nhằm đón đầu và đáp ứng nguồn cầu lớn của thị trường, tạo ra những kết quả kinh doanh đột phá cho Tập đoàn kể từ năm 2025. Về tiến độ thực hiện các dự án của Đất Xanh như sau: Dự án Gem Skyworld, tỉnh Đồng Nai: Dự án này bao gồm 4.022 căn nhà phố/biệt thự trên tổng diện tích 92,2ha tại xã Long Đức, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai. DXG đã trúng đấu giá trong năm 2019 và bắt đầu bán sản phẩm trong năm 2020. Tính đến năm 2023, DXG đã bán được khoảng 2.300 căn. Tuy nhiên, theo yêu cầu của chính quyền tỉnh Đồng Nai, DXG phải hoàn thiện cơ sở hạ tầng trước khi nhận được giấy phép bán hàng từ chính quyền địa phương. Do đó, DXG đã hoàn thành việc xây dựng trường học bên trong dự án và bán cho các nhà đầu tư giáo dục trong giai đoạn 1 của dự án vào năm 2023 và được chính quyền tỉnh Đồng Nai chấp thuận cho phép bán hàng 2.305 căn. Đối với giai đoạn thứ hai, DXG dự kiến hoàn thành việc xây dựng các trường tiểu học và cơ sở y tế vào Q2/2024 để bắt đầu mở bán trong Q3/2024. Dự án Đất xanh Home Riverside (Gem Riverside), TP. Thủ Đức, TP. HCM: tên trước đây là Gem Riverside, có tổng diện tích đất 6,71 ha, dự kiến phát triển 3.175 căn chung cư tại Phường An Phú, Quận 2, TP. Thủ Đức, TP. HCM. Theo quy hoạch tổng thể trước đó, dự án có 2.302 căn chung cư và DXG đã xin phê duyệt tăng số lượng căn trong dự án. Trong năm 2018, UBND Quận 2, TP.HCM đã phê duyệt 3.175 căn hộ. Do đó, DXG cần phải trả thêm phí quyền sử dụng đất do số lượng căn nhiều hơn. Theo DXG, với sự hỗ trợ từ Chính phủ trong năm 2023, dự án đã có chốt được phí sử dụng đất và DXG đã trả thêm khoảng 150 tỷ đồng trong năm 2023. Hiện DXG đang xin giấy phép xây dựng và giấy phép bán hàng. Dự kiến, dự án này sẽ bắt đầu mở bán trong Q4/2024 sau khi nhận được giấy phép bán hàng từ chính quyền Thành phố Thủ Đức. Dự án Opal Luxury, TP. Dĩ An, tỉnh Bình Dương: gồm có 3.400 căn chung cư và 13 căn nhà phố thương mại cùng 1 tòa chung cư nhà ở xã hội có tổng diện tích 8,39ha tọa lạc tại phường An Bình, TP. Dĩ An, tỉnh Bình Dương. Dự án nằm gần tòa chung cư Opal Boulevard do DXG phát triển và bàn giao trong Q1/2021 (1.446 căn). Đây là lợi thế cho dự án Opal Luxury khi người mua tại TP. Dĩ An có thể có dự án tương tự để so sánh. Thủ tục pháp lý của dự án này đã gần hoàn tất. Ngoài ra, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương đã yêu cầu tính tiền sử dụng đất trong năm 2022 và dự án có thể sớm có phương án tính giá đất cuối cùng. Theo DXG trong cuộc họp báo cáo kinh doanh cuối quý 4 năm 2023, công ty có kế hoạch mở bán dự án vào năm 2024. Ngoài ra, theo bản cáo bạch cuối năm 2023, tại thời điểm 30/9/2023, công ty dự kiến đầu tư vào 31 dự án bất động sản với tổng diện tích đất lên tới 2.100 ha. Một số thông tin tóm tắt dự án trọng điểm cụ thể như sau: Tại Bình Dương có 4 dự án, gồm: Dự án Opal CityView: có diện tích 0,97ha; Dự án Opal Luxury có diện tích 8,4ha; dự án DXH Parkview có diện tích 5,13ha; dự án DXH Park City có diện tích 10,4ha Tại TP.HCM có 4 dự án gồm 3 dự án ở Thành phố Thủ Đức và 1 dự án ở quận 7 lần lượt như sau: dự án Gem Premium có diện tích 6,49ha; dự án Sunview Garden diện tích 1,76ha; dự án Opal City diện tích 6,07ha; dự án Lux Star diện tích 1,1ha. 1 dự án ở Vĩnh Phúc là DXH New City diện tích 37,9ha 1 dự án ở Khánh Hòa là Gem Green Bay có diện tích 171,9ha. Theo thông tin trong bản cáo bạch vào tháng 12/2023, các dự án Gem Skyworld và Opal Skyline đang được bàn giao nhưng các dự án khác vẫn đang trong quá trình phê duyệt pháp lý. Ngoài dự án Gem Skyworld và Opal Skyline, chúng tôi kỳ vọng dự án DXH Riverside - TP. HCM và dự án Opal Luxury, tỉnh Bình Dương sẽ bắt đầu mở bán trong nửa cuối năm 2024. Về triển vọng DXG Lợi nhuận tích cực nhờ hoạt động bàn giao được đẩy mạnh.DXG ghi nhận lãi ròng đạt 31 tỷ đồng trong Q1/24 so với lỗ ròng ở Q1/23 nhờ bàn giao phần lớn các căn còn lại của dự án Opal Skyline. Khởi động lại các dự án lớn:DXG dự kiến mở bán hai dự án Gem Sky World và Gem Riverside trong Quý 2 và Quý 3/2024. Việc khởi động lại hai dự án trong năm 2024 giúp cải thiện doanh số bán hàng cho DXG. Investone ước tính doanh số bán hàng năm 2024 của DXG đạt khoảng 3,205 tỷ VND tăng 14% so với cùng kì. Bàn giao tại dự án Opal Skyline và Gem Skyworld hỗ trợ lợi nhuận năm 2024: dự báo doanh thu năm 2024 đạt lần lượt 5,306 tỷ VND (+43%Yoy) trong đó: (1) Doanh thu mảng môi giới BĐS đạt 1,373 tỷ VND, tăng 128% so với mức nền thấp năm 2023 (2) Doanh thu mảng chuyển nhượng BĐS đạt 3,488 tỷ VND (+25%YoY) từ bàn giao tại dự án Opal Skyline và Gem Skyworld. Về giá trị hợp lý Hiện tại, P/B của DXG quanh mức 0.7x, Investone dự phóng năm 2024 P/B của DXG sẽ là 1,1x so với P/B trung bình 5 năm là 1,3x. Dựa trên triển vọng kinh doanh và định giá, Investone cho rằng DXG có thể đạt giá mục tiêu cả năm là 20.000 đồng. Rủi ro: Vào tháng 4 có thông tin các đơn vị nộp chậm thuế và BHXH có 2 tên trong đó là DXG và DXS làm nhiều AE quan ngại, nhưng đánh giá vấn đề theo góc nhìn tối ưu dòng tiền: Nợ thuế và bhxh chịu phạt chậm nộp rẻ hơn lãi vay nên nhiều đơn vị tận dụng tối đa ngách này. Ko đánh giá tình hình tài chính của doanh nghiệp qua cái này được. Lãi chậm nộp BHXH chỉ tầm 8% / năm, so với lãi trái phiếu trên 12% thì nó rẻ hơn khá nhiều để tận dụng. Một số rủi ro khác đối với khuyến nghị này: Khó khăn về mặt pháp lý đối với 31 dự án theo quy hoạch phát triển (tổng diện tích đất 2.100 ha) Thị trường bất động sản tiếp tục chậm so với dự kiến.