Đầu tháng 4, Thủ tướng đã phê duyệt đề án xây dựng ít nhất một triệu nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp từ nay đến năm 2030 (trong đó đến năm 2025 hoàn thành 428.000 căn). Ngân hàng Nhà nước sau đó cũng hướng dẫn về gói vay 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội. Theo đó, từ nay đến hết 30/6, chủ đầu tư được vay 8,7% mỗi năm, kéo dài 3 năm kể từ ngày giải ngân; còn người mua nhà ở xã hội được áp mức lãi suất 8,2% mỗi năm trong 5 năm.

Thông tin về chính sách để mua nhà ở xã hội đã có rất nhiều trên các tờ báo điện tử và cũng có nhiều bài viết liên quan. Bài viết này chỉ tập trung vào một khía cạnh nhỏ với mong muốn người có ý định mua nhà ở xã hội bằng vốn vay sau này cẩn trọng với chính sách trên, chính sách ưu đãi lãi suất 8,2% trong 5 năm cho người mua nhà ở xã hội, để không bị áp lực rơi vào bẩy nợ sau này. Đồng thời, bài viết cũng kỳ vọng được những người làm chính sách quan tâm nhằm đưa đề án nhà ở xã hội đến với đúng ý nghĩa của nó.

Đầu tiên, cần xác định rằng người viết đánh giá đề án nhà ở xã hội là một đề án nhân văn và gói vay 120.000 tỷ là chính sách hỗ trợ cho đề án trên. Thế nên, bài viết không ám chỉ người làm chính sách đặt bẫy đối với người mua nhà xã hội. Bởi lẽ, có chính sách cho vay vốn ưu đãi vẫn tốt hơn là không có. Tuy vậy, nếu không tính toán kỹ phương án tài chính khi quyết định mua nhà ở xã hội, người có thu nhập thấp rất dễ gặp dủi do khi mua nhà ở xã hội. Người mua nhà ở xã hội khi đó sẽ rơi vào cảnh phải bán nhà vì không lo nổi tiền trả hàng tháng vừa gốc vừa lãi khi thời hạn 5 năm rồi sẽ hết.

Để minh hoạ cho nhận định trên, bài viết sẽ đơn cử đưa ra một ví dụ điển hình về rủi ro của người mua nhà ở xã hội như sau:

Anh A có vợ và 2 con. Anh ấy quyết định mua căn nhà ở xã hội với giá 1,5 tỷ (40 triệu/m, như dự báo của Hiệp hội BĐS Tp.HCM). Do tiết kiệm và/hoặc vay mượn người thân chỉ 500 triệu nên anh A phải vay 1 tỷ từ gói vay ưu đãi trên với thời hạn 25 năm để mua nhà ở xã hội.

Trong 5 năm đầu, khi lãi suất ưu đãi 8,2% (tương đương gần 0,7%/tháng, hàng tháng anh A phải trả khoảng 7 triệu tiền lãi và 3,3 triệu tiền gốc (1 tỷ/300 tháng). Tổng cộng mỗi tháng, anh A phải trả 10,3 triệu đồng. Con số này sẽ giảm dần nhưng mức giảm không đáng kể trong thời gian đầu do thời hạn vay quá dài và vốn gốc giảm rất ít.

Giả định thu nhập gia đình anh A tầm 20triệu/tháng, số tiền trả hàng tháng khi mua nhà ở xã hội có thể vẫn còn trong khả năng xoay sở của gia đình anh A nếu chi phí sinh hoạt trong tình trạng thắt lưng buộc bụng nằm trong khoảng 8-9 triệu đồng. Anh A kỳ vọng tình trạng thắt lưng buộc bụng sẽ giảm dần và gia đình sẽ thoải mái hơn hoặc có tích luỹ khi vốn gốc ngày càng giảm. Nhưng điều này sẽ không đạt được khi thời hạn ưu đãi đã hết.

Khi thời hạn ưu đãi hết, lãi suất anh A phải chịu sẽ theo mức lãi suất vay thương mại. Giả định khi đó lãi suất vay thương mại bằng với mức lãi suất hiện tại, 13-14%/năm, tương ứng 1,1%/tháng. Với vốn gốc còn lại 800 triệu(trả 1/5 vốn gốc sau 1/5 thời hạn vay), mỗi tháng anh A phải trả 8,8 tiền lãi. Cộng với 3,3 triệu vốn gốc, gánh nặng chi phí nhà ở lại tăng lên đối với gia đình anh A. Thay vì chỉ trả 10,3 triệu như trước, giờ anh A phải trả 12,1 triệu mỗi tháng. Rõ ràng, tình trạng thắt lưng buộc bụng giảm dần như kỳ vọng ban đầu rõ ràng chẳng những không đạt được mà còn ngày càng trầm trọng hơn.

Đó là chưa nói đến khả năng rủi ro có thể xảy ra nếu như gia đình anh A phải đối mặt với tình trạng có người thân bị bệnh nặng cần nhiều tiền chữa trị hoặc khả năng bị mất việc làm như nhiều người gặp phải ở thời điểm hiện tại. Nếu điều đó xảy ra, khả năng bán nhà trở nên rất cao. Và khả năng ấy rất dễ xảy ra ít nhất một vài lần trong thời hạn vay lên tận 25 năm.

Ví dụ trên cho thấy, chính sách ưu đãi khi mua nhà ở xã hội trên thật sự chưa đủ tính nhân văn để giúp đỡ những người nghèo, những người có thu nhập thấp, đối tượng phục vụ của nhà xã hội. Ấy là chưa nói đến mức thu nhập và tích luỹ thực tế của đối tượng mua nhà ở xã hội này khó đạt được như mức khá lý tưởng trong ví dụ trên.

Cụ thể, với những gia đình công nhân, con số 20 triệu/tháng là con số không dễ gì có được. Hơn nữa, tích luỹ được 500 triệu ban đầu cũng là một con số trong mơ của những người có thu nhập thấp. Ấy vậy mà những con số ấy vẫn chưa đã bảo được sự an toàn cho việc có được một căn hộ thuộc dự án nhà ở xã hội.

Ở một khía cạnh khác, con số phải trả 10-12 triệu/tháng trong suốt 25 năm, dù có giảm dần, cũng quá lớn hơn so với chi phí thuê nhà trọ. Nhưng những người công nhân thường phải trả ít hơn 5triệu tháng cho việc có chổ ở liệu có muốn chi thêm hơn gấp đôi để đổi lấy chữ “chính chủ” cho chổ ở của mình?. Hơn nữa, con số 10-12 triệu/tháng cũng quá cao cho với chi phí thuê 1 căn hộ khá “xịn xò” ở các khu chung cư thậm chí khác cao cấp như Vinhome Grand Park.

Do vậy, chính sách ưu đãi khi mua nhà ở xã hội này chưa quá phù hợp và hấp dẫn, khó đưa đề án này đến với ý nghĩa thật của nó. Nếu không tính toán kỹ lưỡng và không có chính sách hỗ trợ khác bổ sung, rất có thể đến khi có 1 triệu nhà ở xã hội rồi mà người thu nhập thấp vẫn không mua được. Khi đó, nhà ở xã hội lại được phân phối cho những đối tượng khác, những người mua nhà ở xã hội nhưng lại phàn nàn về chổ đậu oto, như thực tế đã và đang diễn ra.

Trên đây, là quan điểm của tôi về gói tín dụng ưu đãi mua nhà ở xã hội liệu có hấp dẫn và Mua nhà ở xã hội có rủi ro không?

Nguồn