Xin thông báo trước là bài này dài. Mình có cổ BĐS nhưng bài này chê còn nhiều hơn khen nhưng cơ hội là có, chứ không phải cầm cổ là hô hào.

Mấy hôm dòng BĐS tăng mạnh, ai cũng hô là sửa đổi luật, tôi nói thật bạn kỳ họp này có đến 4 Sửa đổi Luật liên quan đến ngành BĐS, gồm Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh BĐS, Tổ chức tín dụng, được trình từ mấy tháng trước bàn lên xuống trong thường vụ, sao giờ tăng mới nói, cũng chưa chính thức thông qua. Nói thật với anh em là đánh cổ đất, xem TA là vứt vì lên sốc xuống mạnh, xem FA thấy toàn nợ, phải thu hầm bà lằng, tôi đủ trình độ đọc vanh vách các anh em ngồi soi hàng tồn kho, người mua trả trước rồi báo cáo thường niên, nhưng nói luôn là chả để làm gì. Làm tín dụng doanh nghiệp và đối tác là BĐS quá lâu rồi tôi chả lạ gì. Thế nhìn cái gì để đánh cổ đất, chịu khó theo dõi thời sự, đọc vĩ mô đó anh em. Đất lên do tiền rẻ, tạo đỉnh khi ý chí của ông chú tên Phỉnh là đánh mạnh vào FLC tân hoàng minh. mấy cái này thì xem TA với FA bằng gì hở những người anh em.

Quay trở lại với nội dung hôm nay tôi muốn chém, đó là Sửa luật thì tốt hay xấu, và quan trọng nên múc cổ đất hay không.

Về Sửa luật, có đến 4 luật có liên quan, trong đó sát nhất là Luật Đất đai với Nhà ở, Luật kinh doanh BĐS theo tôi ít điểm đáng chú ý. Tâm điểm của luật đất đai là tháo gỡ vướng mắc của khâu giao đất, liên quan đến tính giá đất, GPMB, cơ chế thu hồi đất, phân quyền địa phương trong việc bám sát tính thị trường trong định giá. Nghe thì tốt quá đúng không các bạn. Có cái rất tốt là lâu nay chưa có quy định cụ thể nên hầu như không trôi, không ai dám quyết và khiến ách tắc pháp lý. Nhưng có cái mà tương lai của ngành BĐS sẽ khác đi rất nhiều đó là cụm từ “bám sát tính thị trường” được nhấn mạnh nhiều lần. Sát tính thị trường thì giá thu hồi đất sẽ cao, không còn thời kỳ thâu tóm đất giá rẻ. Khi chi phí thu hồi đất cao lên, giá vốn các sản phẩm BĐS cũng cao, biên lợi nhuận trước đây trên trời thì giờ phải thấp lại. Đó nên về dài hạn, điều này rất tốt, minh bạch hóa dần thị trường BĐS, nhưng các doanh nghiệp thì hết thời ăn trên ngồi trốc gom đất rẻ ăn lồi mồm như xưa rồi, anh em chém thì cũng nên chậm lại chỗ này. Hai nữa luật Nhà ở thì mở nhiều cơ chế cho Nhà ở xã hội, đây là 1 đường thoát khỏi cảnh vướng dòng tiền tứ phía của nhóm BĐS. Định hướng của nhà nước rất rõ ràng, là đi vào các phân khúc nhà ở thật, các anh làm ăn biên mỏng thôi nhưng bền vững, từ bỏ các việc vẽ dự án ăn xổi khi xưa đi.

Thế tốt chỗ nào mà tôi lại vẫn mua cổ đất. Bối cảnh hiện tại các Doanh nghiệp BĐS cực kỳ khó khăn về dòng tiền, tôi vừa nghỉ ngân hàng cách đây 1 tháng, ham đánh chứng quá nên đá sang cộng tác viên chứng khoán, nhưng nghề tín dụng doanh nghiệp cho tôi nhiều thứ. Tôi quá hiểu bảng cân đối nát bét của các doanh nghiệp BĐS giờ, ông nào chém bậy khen tài chính lành mạnh thì coi chừng. Nhưng tài chính nát thì giá cổ phiếu cũng chia 5 chia 6 rồi. Từ chỗ phá sản đến nơi, tôi lại cho rằng dù kinh doanh không lãi đậm như xưa thì giờ các DN lại không thể chết và ngày càng cải thiện, từ chỗ bờ vực đến chỗ được sống thì cổ phiếu sẽ tốt lên, rất đơn giản. Có 2 lý do tôi tin là như thế. Đầu tiên là vì ý chí chính trị thể hiện rất rõ. Từ chỗ nới các quy định cho doanh nghiệp được đàm phán gia hạn nợ với trái chủ, đến tháo gỡ khó khăn, tờ a4 tung ra liên tục trong năm qua, đến kỳ họp Quốc hội này, chưa bao giờ nhiều sửa đổi luật liên quan đến BĐS như vậy. Các anh em nghĩ xem, đang thể hiện tinh thần hỗ trợ hạ cánh mềm ngành bđs, chả nhẽ để 1 ông DN BĐS phá sản rất vô lý. Mà ở VN các bác cho sống thì chắc chắn phải sống. Thứ hai là với việc mở khung pháp lý rõ ràng thì các hoạt động thông pháp lý dự án sẽ nhanh chóng hơn. Việc lãi bao nhiêu không còn quá quan trọng mà là có dòng tiền, chỉ có dòng tiền kinh doanh mới giúp các doanh nghiệp thoát qua giai đoạn này, chứ dòng tiền tài chính là đảo nợ thì không đảo mãi được. Có dòng tiền thì bức tranh tài chính sẽ khác hẳn.

Thế thì mua cổ nào. Nói BĐS thì nghĩ ngay đến DXG NVL DIG CEO đúng không. Đồng ý, tôi cũng có hàng 2 cổ BĐS. Chờ chỉnh được thì mua gia tăng. Sẽ có người không thích khẩu vị nhóm này, vì nói thẳng bọn này đầu cơ cao, phải thừa nhận. Thế thì bạn có thể mua luôn sắt thép, ngân hàng. Sắt thép thì cầu nội địa đang yếu do BĐS, nếu như trên mà các dự án được tái khởi động thì năm 2024 sẽ rất sáng. Rồi những ngân hàng cho vay BĐS nhiều, tôi có thể kể đến TCB MBB TPB TCB cũng có thể mua được vì thị trường đang nghĩ nhóm này sẽ tăng mạnh nợ xấu. Nếu gỡ được BĐS thì bớt hẳn, cải thiện chất lượng tài sản thì cổ bank cũng tăng. Tất nhiên bank tăng chậm, khẩu vị ngại rủi ro mới vào.

Đôi lời chém gió, đúng sai anh em bàn thêm, tôi thích tranh luận nhưng không thích tranh cãi.