Trong bài phân tích hôm nay, Uyên Investone tiếp tục chia sẻ cho anh chị một cổ phiếu thuộc ngành bất động sản và có nhiều triển vọng tăng trưởng trong thời gian tới, đó chính là cổ phiếu KDH của nhà Khang Điền. Đây là cổ phiếu của CTCP đầu tư và kinh doanh nhà Khang Điền. Công ty này có tiền thân là Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền được thành lập vào năm 2001. Công ty hoạt động trong lĩnh vực đầu tư phát triển và kinh doanh bất động sản nhà ở. Địa bàn hoạt động kinh doanh chính của Khang Điền là Thành phố Hồ Chí Minh. Năm 2010, Khang Điền niêm yết và giao dịch trên sàn chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh với mã cổ phiếu KDH. Sau 23 năm hình thành và phát triển Công ty Cổ phần Đầu tư & Kinh doanh nhà Khang Điền đã trở thành Tập đoàn bất động sản chuyên nghiệp với tổng tài sản cuối quý 1/2024 đạt gần 27.238 tỷ đồng, vốn điều lệ 7.993 tỉ đồng, cung cấp ra thị trường khoảng 20.000 sản phẩm Biệt thự, Nhà liên kế và Căn hộ chung cư thuộc nhiều phân khúc, tạo dựng nhiều khu dân cư đáng sống, kết nối liên hoàn tại TP. Thủ Đức, Bình Tân, Bình Chánh, góp phần thay đổi diện mạo đô thị thành phố, phát triển kinh tế khu vực. Bên cạnh đó, Tập đoàn liên tục mở rộng quỹ đất, quy mô, thu hút vốn đầu tư, nhận được sự tin tưởng đồng hành lâu dài của các cổ đông lớn, các quỹ đầu tư, các ngân hàng hàng đầu trong và ngoài nước như VinaCapital, Dragon Capital, Tập đoàn Keppel (Singapore), Vietinbank, Vietcombank, OCB… Về kế hoạch kinh doanh trong năm 2024 Công ty tiếp tục đặt mục tiêu hoạt động kinh doanh ổn định với doanh thu 3.900 tỷ đồng (+87% svck) và LNST 790 tỷ đồng (+10% svck) chủ yếu đến từ việc bàn giao hơn 1.000 căn hộ chung cư tại dự án Privia (Bình Tân, TP.HCM). Bên cạnh đó, công ty cũng tập trung triển khai xây dựng 2 dự án với quy mô lần lượt là 6ha và 5,8ha cùng với Tập đoàn Keppel (Singapore) tại phường Bình Trưng Đông, TP Thủ Đức, dự kiến đưa vào kinh doanh cuối năm 2024 khi đủ điều kiện theo quy định. Về kế hoạch phân phối lợi nhuận: tỷ lệ chia cổ tức của năm 2023 là 10% bằng cổ phiếu (tương đương số cổ phiếu phát hành thêm là khoảng 90,9 triệu cổ phiếu). Dự kiến năm 2024 vẫn giữ nguyên tỷ lệ chi trả cổ tức này. Cập nhật về tình hình triển khai một số dự án hiện tại: · Dự án The Classia: đã bán 95% và bàn giao 90% trên 176 căn, các căn còn lại sẽ được bàn giao trong 2024. · Dự án The Privia: mở bán từ Q4/2023 và đã bán hết toàn bộ sản phẩm ngay sau khi mở bán, dự kiến có thể bàn giao vào Q4/2024. · Dự án Emeria (6 ha) & Clarita (5,8 ha): đây là 2 dự án hợp tác với Tập đoàn Keppel tại TP Thủ Đức với quy mô 200 nhà phố, biệt thự, 600 chung cư cao tầng, đã được khởi công xây dựng từ T10/2023, đang hoàn thiện các thủ tục pháp lý còn lại, dự kiến có thể mở bán sản phẩm thấp tầng từ Q4/2024. · Dự án KCN Lê Minh Xuân mở rộng: đã được Thủ tướng chấp thuận chủ trương đầu tư và UBND TP.HCM phê duyệt quy hoạch 1/500. Dự án gồm 3 giai đoạn, GĐ1 (89ha) đã có quyết định thuê đất, công ty đang hoàn thiện xây dựng để có thể cho thuê từ 2025, 2 giai đoạn còn lại (20ha) đang thực hiện GPMB. Giá trị của dự án hiện tại là 931 tỷ đồng. · Dự án KDC Tân Tạo (Bình Tân, TP.HCM): Đây là dự án khu đô thị quy mô hàng tỷ đô đầu tiên mà KDH triển khai. Tổng giá trị đất nền của dự án khoảng 60.000 tỷ, đã được Thủ tướng chấp thuận chủ trương đầu tư và UBND TP.HCM phê duyệt quy hoạch 1/500. Công ty đang tiến hành thực hiện GPMB, sau khi hoàn tất sẽ thực hiện thủ tục về đất đai, xây dựng để mở bán. Giá trị quỹ đất GPMB là 6.353 tỷ đồng, dự kiến dự án KĐT tân tạo sẽ đóng góp vào kết quả kinh doanh của KDH từ sau 2028. · Dự án Solina: đang trong quá trình hoàn thiện thủ tục pháp lý xây dựng, dự kiến sẽ bắt đầu khởi công trong 2024 và sẽ mở bán cuối 2025, do đó 2026 – 2027 sẽ là điểm rơi doanh thu và lợi nhuận của dự án này. Doanh thu ước tính mà dự án Solina đem lại cho KDH là khoảng 6.300 tỷ, lợi nhuận gộp ước tính 3.926 tỷ. · Các dự án đang triển khai các thủ tục pháp lý bao gồm: Cụm dự án Phong Phù 2; Cụm dự án Bình Trưng, dự án Mega Township. Về kết quả kinh doanh và tình hình tài chính quý 1/2024 Do không có dự án nào mới được ghi nhận, động lực KQKD của KDH chỉ dựa trên dự án cũ đã bàn giao tới 90% là Classia nên KQKD quý 1/2024 của KDH không thực sự khả quan khi doanh thu và lợi nhuận sau thuế cùng giảm mạnh. Cụ thể, doanh thu thuần đạt 334 tỷ (-21% YoY), lợi nhuận sau thuế đạt 64 tỷ (-68% YoY), lần lượt hoàn thành 9% và 8% kế hoạch năm 2024. Trong quý, doanh thu tài chính đi ngang ở mức 12 tỷ đồng, trong khi chi phí tài chính tăng mạnh lên 21 tỷ đồng. Tổng chi phí bán hàng và chi phí quản lý đạt 56 tỷ đồng, giảm 17%. Về tình hình tài chính: tại ngày 31/3/2024, tổng tài sản của KDH đạt 27.238 tỷ đồng, tăng 2,8% so với đầu năm. Trong đó, hàng tồn kho chiếm tới 75,2%, đạt 20.490 tỷ đồng, tăng 9% so với đầu năm, chủ yếu là bất động sản xây dựng dở dang tập trung tại các dự án: Khang Phúc – khu dân cư Tân Tạo (6.698 tỷ đồng), Đoàn Nguyên – Bình Trưng Đông (3.426 tỷ đồng), Bình Trưng – Bình Trưng Đông (3.744 tỷ đồng), Khang Phúc – khu định cư Phong Phú 2 (1.664 tỷ đồng), Khang Phúc – An Dương Vương (1.367 tỷ đồng), Bình Trưng Mới – Bình Trưng Đông (1.367 tỷ đồng)… Các khoản phải thu ngắn và dài hạn cũng tăng 5% so với đầu năm, đạt 2.001 tỷ đồng, chiếm 7,3% tổng tài sản. Chi phí xây dựng cơ bản dở dang không có nhiều biến động, đạt 937 tỷ đồng (tập trung tại dự án khu công nghiệp Lê Minh Xuân). Đáng chú ý, tiền và tương đương tiền giảm 32% so với đầu năm, còn 2.534 tỷ đồng. Nợ phải trả tại ngày 31/3/2024 đạt 11.651 tỷ đồng tăng 6,3% so với đầu năm. Đáng kể là khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn đạt 2.702 tỷ đồng, tăng 13% và nợ vay 7.673 tỷ đồng, tăng 21%. Vốn chủ sở hữu tại ngày kết quý I/2024 đạt 15.586 tỷ đồng, tăng 0,4% so với đầu năm. Hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu là 0,74 lần. Trong quý, dòng tiền kinh doanh của KDH âm hơn 2.530 tỷ đồng, do tăng tồn kho, đóng thuế thu nhập doanh nghiệp, chi trả lãi vay... Để cân đối, KDH nâng dòng tiền đi vay tới 1.777 tỷ đồng. Về điểm nhấn đầu tư Bán hàng thần tốc, lợi nhuận bùng nổ Tỷ lệ hấp thụ đạt 100% tại hầu hết các dự án: Khang Điền đã khẳng định vị thế là chủ đầu tư uy tín trong phát triển các sản phẩm thấp tầng với thành công của chuỗi dự án Mega (Mega Residence, Mega Ruby và Mega Village - tỷ lệ hấp thụ đạt 100%), các dự án biệt thự cao cấp (Lucasta, The Venica), 3 dự án Jamila, Safira và Verosa Park đều đạt tỷ lệ hấp thụ 100%. Dự án The Classia (trọng điểm của năm 2023) đạt tỷ lệ hấp thụ 95%, dự án Privia mở bán đạt tỷ lệ hấp thụ 99%. Khoản “người mua trả tiền trước” của Q4/2023 tăng hơn 1.400 tỉ đồng so với trước đó, cho thấy việc KDH bán dự án The Privia sẽ đóng góp lớn vào cơ cấu doanh thu năm 2024. Bùng nổ giá trị mở bán mới trong giai đoạn 2024 - 2026: Doanh số mở bán kỳ vọng bùng nổ kể từ năm 2024 trở đi nhờ sự đóng góp của các dự án Privia, Clarita, Emeria, Solina (đặc biệt là dự án Privia). Quỹ đất rộng lớn và các dự án gối đầu liên tục Quỹ đất KDH tăng 50% trong năm 2023, vượt mặt NLG – DXG – PDR, lọt vào top 4 công ty BĐS niêm yết có tồn kho cao nhất. Quỹ đất sạch của KDH lên đến 650ha và chủ yếu tập trung tại Tp. Thủ Đức và H. Bình Chánh (Tp. Hồ Chí Minh) , nơi có nhu cầu rất lớn về nhà ở phân khúc trung bình – khá. Đây được xem là lợi thế và là động lực tăng trưởng dài hạn cho Nhà Khang Điền khi quỹ đất sạch tại TP.Hồ Chí Minh đang ngày càng trở nên khan hiếm hơn. Ngoài quỹ đất, KDH hiện đang và sẽ triển khai các dự án trọng điểm trong thời gian tới. Dự kiến giai đoạn 2024 – 2026 là giai đoạn mở bán nhiều sản phẩm. Thêm một yếu tố nữa là tình hình tài chính của KDH lành mạnh Lượng tiền mặt lớn cùng với việc các dự án có tỉ lệ hấp thụ tốt tạo ra dòng tiền ổn định để KDH có thể tài trợ cho các dự án mới. Lượng trái phiếu của KDH chỉ 1.100 tỉ đồng và chủ yếu đáo hạn vào năm 2025. KDH có kế hoạch huy động 3.000 tỷ đồng từ hoạt động phát hành riêng lẻ 110tr cổ phiếu. Ngoài ra, việc hợp tác phát triển cùng Keppel Land vào 2 dự án Clarita và Emeria với điểm mạnh của 2 doanh nghiệp là các doanh nghiệp có tài chính lành mạnh và dự án pháp lý sạch sẽ. Ngoài việc được cung cấp nguồn vốn thì còn đảm bảo các dự án được phát triển toàn diện và giúp KDH giảm thiểu rủi ro của việc phát triển dự án độc lập. Với việc Luật Đất đai mới được phê chuẩn vào tháng 1/2024 và có hiệu lực từ tháng 8/2024, chi phí bồi thường đất dự kiến sẽ tăng nhanh do có bảng giá đất mới. Đây sẽ là lợi thế cho KDH khi đảm bảo được quỹ đất với chi phí đền bù hợp lý vì đã thực hiện GPMB từ trước. ĐỊNH GIÁ: Investone dự phóng doanh thu thuần năm 2024 đạt 3,351 tỷ đồng (+60.5% YoY) và LNST cổ đông công ty mẹ đạt 1,247 tỷ đồng (+74.2% YoY) nhờ việc bàn giao thêm 31 căn biệt thự còn lại tại dự án The Classia và 600 căn nhà cao tầng từ dự án Privia. Với phương pháp RNAV, Investone đưa ra khuyến nghị Mua với giá mục tiêu đề xuất 41.000 VND/cổ phiếu.