LUẬT NHÀ Ở VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ÁP DỤNG SỚM - AI HƯỞNG LỢI??

Trong năm 2023 và đầu năm 2024, đã có 3 bộ luật liên quan tới bất động sản đã được bàn đến bao gồm:

- Luật kinh doanh BĐS

- Luật nhà ở

- Luật đất đai

Theo công bố mới nhất, luật nhà ở và luật kinh doanh BĐS sẽ có hiệu lực từ ngày 01/07/2024, sớm hơn kỳ vọng khá nhiều. Bài phân tích này sẽ đi qua góc nhìn về các bên.

----------

[1] ĐỐI VỚI NHÀ PHÁT TRIỂN VÀ CÁC BÊN PHÂN PHỐI

# LUẬT KINH DOANH:

- Đặc cọc không quá 5% BĐS hình thành trong tương lai, thanh toán lần đầu không quá 30%

- Môi giới BĐS không được phép tự ý hành nghề mà không có chứng chỉ. Hoa hồng phải chuyển khoản

- Nâng cao công bố thông tin dự án trước kinh doanh (thông tin dự án, giấy tờ, pháp lý) trên trang web chủ đầu tư hoặc các bên

- Thêm các điều kiện cho từng loại BĐS đưa vào kinh doanh

# LUẬT NHÀ Ở:

- Các tiêu chuẩn chung cư Mini đủ tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy.

- Bổ sung thêm các đối tượng phát triển dự án nhà ở XH.

=> Việc thông qua các thay đổi này sẽ phân hóa rõ ràng các doanh nghiệp BĐS có năng lực tài chính, uy tín, chất lượng thi công dự án. Loại bỏ ra khỏi cuộc chơi các DN trái ngành, có chất lượng thi công thấp, không trình bày được phương án tài chính được đấu thầu vào các quỹ đất tốt. Tránh tình trạng gom đất để không, phân lô bán nền (loại II, III) hoặc giàn dựng thổi giá thị trường.

Bên cạnh đó, với việc thông qua các tiêu chuẩn về chung cư Mini hay NOXH - người lao động có thu nhập trung bình sẽ có thêm điều kiện để tiếp xúc với nhà ở giá vừa túi hơn

Các bên mối giới lớn sẽ không thể tuyển người bừa bãi, không có chuyên môn, chất lượng tư vấn để lấy phí chuyển nhượng từ khách hàng.

# THỰC TRẠNG:

Tuy vậy ở hiện tại, việc thực thi vẫn còn nhiều bất cập. Quỹ đất tại các khu vực tốt nhiều người muốn có, nhưng cung dự án nhỏ dọt. Chi phí triển khai dự án còn cao - do đó giá các sản phẩm BĐS, đặc biệt như chung cư hiện tại sẽ xảy ra tình trạng đầu cơ giá.

Mục tiêu triển khai NOXH trên thực tế còn bất cập. Đến từ việc nhiều dự án còn gặp vướng mắc pháp lý. Bên cạnh đó, thi công NOXH chất lượng cao có thể khiến cho chủ đầu tư gặp rủi ro về tài chính và KQKD khi biên LN sản phẩm không cao như các san phẩm khác, người mua không thể trả hết tiền 1 lúc, các chính sách cho vay mua NOXH vẫn còn hạn chế đối tượng tiếp cận.

Cầu các dự án chất lượng quá lớn nhưng cung không đủ - khiến cho các chủ đầu tư phải chơi bốc thăm mua dự án.

--> Điều này có thể khiến cho giá thị trường của NOXH trên thị trường thứ cấp bị đẩy lên.

--------

[2] ĐỐI VỚI NGƯỜI MUA

# LUẬT KINH DOANH

- Ghi đúng giá thực tế vào giao dịch hợp đồng

# LUẬT NHÀ Ở:

- Không quy định thời gian sử dụng chung cư

- Cưỡng chế di dời với chung cư xuống cấp

- Người Việt định cư ở nước ngoài có quyền sở hữu nhà gắn với quyền sử dụng đất.

=> Việc mở rộng các bổ sung về luật này sẽ giúp cho nhà nước không bị thất thu thuế từ các giao dịch BĐS. Bên cạnh đó, luật nhà ở cũng đảm bảo cho người dân sẽ có chỗ ở yên ổn đến hết đời cũng như thu hút thêm dòng kiều hối từ nước ngoài về.

Một vài phân khúc bị đóng băng trong thời gian qua như BĐS nghỉ dưỡng, shop house cũng kỳ vọng sẽ hồi phục tốt khi thông qua các diều luật mới này.

# THỰC TRẠNG:

Trên thực tế, BĐS có thể làm giá chỉ thông qua các tin tức đồn thổi và các bên môi giới thông qua một vài cuộc điện thoại, hoặc bắt tay với chủ nhà để làm giá sản phẩm. Cũng có cả những cách để lách giúp cho bên mua và bên bán trả ít thuế hơn so với giá trị giao dịch thực tế

---- TỰU LẠI ----

Việc thông qua sớm luật nhà ở và luật kinh doanh BĐS sẽ có nhiều tác động tích cực trong trung và dài hạn cho toàn thị trường và người mua BĐS hơn. Giúp cho giấc mơ an cư lạc nghiệp đến gần.

Tuy vậy, thị trường cũng sẽ khiến cho cuộc chơi giữa các nhà phát triển BĐS khốc liệt và phân hóa hơn nhiều so với trước. Các chủ đầu tư và nhà môi giới sẽ "kèn cựa" nhau hơn để có thể thu hút, khách hàng mới, giữ chân khách hàng cũ.

Bên cạnh đó, với việc các phương pháp định giá BĐS đã được làm lại (theo 4 cách) - các chủ đầu tư không tối ưu hóa được chi phí, đặc biệt chi phí sử dụng đất hoặc GPMB sẽ khó có thể triển khai dự án hiệu quả.