Sự phân hóa này xuất phát từ việc nguồn cung chung cư ở miền Bắc thiếu hụt, dòng vốn dịch chuyển từ Nam ra Bắc (Capital Land, Masterise Homes, Kusto Home…), trong khi miền Nam thì có cung nhưng chủ yếu ngoài ngoại ô, pháp lý và tin tiêu cực cũng nằm ở đây là chính. Về văn phòng thì phía Nam đang có xu hướng di dời văn phòng theo ESG. Trung tâm thương mại thì chỉ có "big boiz" các tay lớn chơi !

Như vậy, tạm thời có thể kết luận BĐS đang phân hóa theo khu vực, phía Bắc thì chung cư ngon còn phía Nam thì là văn phòng + trung tâm thương mại. Do đó nói "CÓ" khác đi so với 2023 là BĐS có “ấm lên”. Còn KHÔNG là không phải đại đa số các Doanh nghiệp BĐS cũng hồi phục, ví dụ BĐS nghỉ dưỡng + đất nền + nhà phố vẫn còn tương đối dài hơi.

Vừa qua Quốc hội khóa XV đã thông qua Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), và Luật Đất đai (sửa đổi), có hiệu lực từ ngày 1/1/2025. Tuy nhiên, Chính phủ đề xuất áp dụng sớm từ ngày 1/8/2024. Luật Kinh doanh BĐS mới yêu cầu chủ đầu tư phải có vốn tự thân cao, giảm khả năng thu tiền trước khi hoàn thiện dự án và lúc này lại gián tiếp dính tới cái giai đoạn chuẩn bị với yêu cầu đảm bảo tỷ lệ đòn bẩy (equity/total asset) > 15 - 20% (theo Điều 9 luật Kinh doanh BĐS). Và doanh nghiệp chúng tôi cập nhật dưới đây đang có tỷ lệ equity/total asset lớn hơn 85%, nợ vay chỉ khoảng 34 tỷ trên tổng tài sản khoảng 14.5k tỷ.

Các doanh nghiệp đã đặt mục tiêu doanh số đầy tham vọng cho năm 2024. Tuy nhiên, chúng tôi duy trì sự thận trọng trong ước tính của mình, cho rằng chỉ phân khúc chung cư sẽ phục hồi mạnh mẽ, trong khi các phân khúc khác sẽ cần thêm thời gian để lấy lại đà tăng trưởng.