NOVA LAND - THƯƠNG HIỆU RẤT TỐT, NHƯNG CHÚNG TÔI RẤT TIẾC!!

Ps: Bài này sẽ thêm góc nhìn "red flag" của NVL nhân dịp dự án đang bị trình hồ sơ.

Nếu để hỏi đâu là tiêu chí lựa chọn 1 DN bất động sản tốt, đại đa số các broker trên thị trường sẽ nói thế này:

• - Quỹ đất phải to, triển khai trong nhiều năm, có vị trí đắc địa
• - Đất phải sạch, có pháp lý tốt, chủ đầu tư lành mạnh.
• - Tiềm năng doanh thu cực nhiều, tăng cứ phải mấy trăm %

Kỳ thực trên thị trường chứng khoán, khi nhắc đến nhóm cổ phiếu BĐS, đa số mọi người sẽ nhớ đến các ký ức "cờ bạc" nhiều hơn là thực sự lựa chọn một doanh nghiệp nào có tiêu chuẩn làm ăn đàng hoàng. Vì thứ mà mọi người quan tâm là "tôi kiếm được bao nhiêu tiền trong ngắn nhất có thể".

Những yếu tố bên trên có là đúng, nhưng nó mới chỉ là 1 nửa sự thật thôi. Và 1 nửa sự thật thì không phải sự thật.

Nếu đầu tư vào 1 DN BĐS, có những thứ khác nhà đầu tư cũng cần quan tâm - hay thậm chí là những người mua sản phẩm của dự án đó nữa, và các điều kiện này là chỉ tiêu mà những chuyên gia hiệp hội bất động sản, nhà đầu tư lão làng đưa ra chứ không phải Thắng phịa:

[1] Bộ đệm an toàn vốn:

Tức xem doanh nghiệp đó có lạm dụng nợ vay để phát triển một cách ồ ạt hay không. D/E với 1 DN BĐS > 2.5 lần là 1 báo động đỏ lớn; > 1.5 lần là cần xem xét.

Không phải ngẫu nhiên các dự án của các nhà phát triển BĐS niêm yết luôn có giá cao hơn 10% - 15% đối với các dự án cùng phân khúc. Vì họ minh bạch trong BCTC (hoặc ít nhất là công bố thông tin).

[2] Khả năng thực thi (Excutability) và hấp thụ sản phẩm:

Trong bài viết về KDH trước đây, Thắng luôn nhấn mạnh rằng KDH là 1 trong số rất ít những DN BĐS niêm yết có khả năng thực thi và triển khai dự án, bàn giao sổ ở mức hài lòng, thậm chí là tuyệt vời. Việc luôn đảm bảo 1 dòng tiền khỏe, dự trữ tiền mặt đủ (với các DN có dự án thì Tiền và tương đương tiền nên ở ngưỡng khoảng 10%).

Bây giờ có rất nhiều cách để theo dõi tiến độ dự án. Bạn đến tận công trường cũng được, xem ảnh video trên youtube facebook website chủ đầu tư cũng có. Đó là những thứ mà NĐT nên xem và cần xem - theo dõi.

Còn nếu muốn biết sản phẩm bán được không. Cứ nhấc máy lên và gọi ngay cho các bên môi giới, hoặc đến gần khu dự án hỏi mấy người bán trà đá chém gió. Họ sẽ cho bạn biết.

[3] Lịch sử phát hành, sử dụng vốn và đặt mục tiêu kinh doanh.

Một doanh nghiệp làm ăn tử tế sẽ luôn đặc triển vọng kinh doanh theo cách thận trọng (hay conservative method). Hãy theo sát các phát ngôn của ban lãnh đạo cả trong quá khứ và hiện tại. So sánh xem giữa thực làm và "thực chém", họ tạo ra được bao nhiêu.

Doanh nghiệp chính là hình ảnh phản chiếu chiều sâu con người của người dẫn dắt. Doanh nghiệp thận trọng hay liều lĩnh sẽ phản ánh qua tính cách của người chủ.

----------

Có thể nhiều người đang kỳ vọng vào case turnaround của NVL , hoặc việc sớm giải quyết xong nợ. Mình vẫn hay nói đó là, lí do duy nhất hiện tại NVL tồn tại đó là để xử lý đống nợ mà bản thân DN đang gánh.

Nếu nhìn vào người mua trả tiền trước của NVL rồi sau đó coi đó là doanh thu tương lai. Thì có 1 điều phải rõ, đó là các doanh nghiệp BĐS đã bế hết tiền đó đi phát triển dự án rồi. Chỉ khi dự án xong thì NVL mới hạch toán ngược được khoản mục đó. Dự án chưa xong, nó sẽ vẫn mãi nằm ở người mua trả tiền trước.

---------

Nói về cổ phiếu NVL, bên cạnh những "lá cờ đỏ" mà nhiều người không mấy hoài nghi trong uptrend đó. Nếu đào lại từ 2019, chúng ta sẽ thấy khoản mục : "Lãi từ giao dịch mua rẻ" của NVL. Đây chính là lợi nhuận của doanh nghiệp trong thời điểm đó và 1 vài năm sau.

CHIẾN LƯỢC CỦA NVL SẼ LÀ:

(1) Dùng thật nhiều tiền (by some how) để đi thâu tóm nhiều đất nhất có thể

(2) Tái đánh giá giá trị đất đó dưới giá trị thị trường để ghi chênh lệch (hay gọi là bút toán Revaluation method)

Vì các khoản chênh lệch này không giống như bán hay triển khai dự án, vì khi thực hiện dự án sẽ có 44 79 tầng cost như: Chi phí đền bù, chi phí lãi vay, thuế, VAT, triết khấu NPV dự án nếu kéo dài.

=> Khi ghi lợi nhuận vào chắc chắn sẽ rất cao nhưng trên thực tế, không có tiền phát sinh mà chỉ có bút toán chênh lệch tăng ở VCSH và tài sản của doanh nghiệp.

--------

THẬT VẬY

Không phải tự nhiên dân phân tích đều bảo rằng, BĐS là 1 trong những nhóm cổ phiếu khó đánh giá nhất.

Tạm bỏ qua bàn sâu về các nhân tố định giá như PE, PB, EV/EBITDA hay EV/SALES - việc xác định đúng các giá trị lõi như trên mới chính là yếu tố giúp cho DN BĐS thành công. Rồi sau đó, giá tăng hay giảm thì phụ thuộc vào KQKD thực tế của doanh nghiệp và kỳ vọng thị trường.