Mục lục: 7 Phần A. Lịch sử ngân hàng và quy luật bất ổn B- Ngân hàng trung ương và đại suy thoái C- Đại suy thoái đến cạn vàng, tách tiền khỏi vàng D- Cuộc khủng hoảng của các tổ chức tiết kiệm và cho vay E- Khủng hoảng kinh tế thế giới 2008 F- Ngân hàng ít dần nên lỗ nặng hơn do họ đầu tư trái phiếu từ tiền gửi,... và sự lan truyền thông tin không thể che giấu G- Song song là khoản lỗ do cho Bất động sản thương mại vay A. Lịch sử ngân hàng và quy luật bất ổn Để hiểu được nguồn gốc của mọi khủng hoảng ngân hàng thì đầu tiên chúng ta sẽ cùng trở về quá khứ và nhìn vào sự hình thành của hệ thống ngân hàng trên toàn thế giới. Các ngân hàng đầu tiên trong lịch sử thật sự chỉ là các kho lưu trữ vàng. Tức là nếu như bạn có một vài đồng vàng bạn không muốn cầm đi khắp mọi nơi vì bạn sợ bị cướp hay chỉ đơn giản là nó khá là nặng thì bạn sẽ đưa cho những người thợ kim hoàn. Họ vốn dĩ là những ngân hàng đầu tiên trong lịch sử đến đổi lấy một khoản phí nhỏ để lưu trữ. Khi đó họ sẽ đưa cho bạn một tờ giấy dạng như "tờ biên lai" nói rằng bạn có một lượng vàng tại đó và bạn có thể đến lấy bất cứ lúc nào. Thời gian đầu, mỗi khi ai đó muốn mua một thứ gì đó thì họ sẽ đi rút vàng từ các cửa hàng ký gửi và cầm vàng đi mua. Tuy nhiên, theo thời gian, việc gửi vàng trở nên phổ biến hơn và các cửa hàng ký gửi dần nhận ra là người dân không còn đi đổi tờ biên lai ra vàng nữa mà trực tiếp sử dụng những tờ giấy đó để trao đổi và mua bán. Ý tưởng rất đơn giản là nếu tôi có thể cầm tờ giấy này tới cửa hàng vàng để đổi thì anh cũng có thể làm được việc đó nên chúng ta chỉ cần trao đổi tờ giấy này là đủ. Với nhu cầu gửi vàng gia tăng và việc rút vàng ngày càng ít đi các cửa hàng càng phải cạnh tranh về chi phí gửi vàng cho tới khi nghĩ ra rằng họ không cần thiết phải lấy phí của người gửi nhận giữ tiền mà họ có thể cho vay phần tiền gửi để sinh ra lợi nhuận. Mô hình hoạt động nguyên thủy của ngân hàng được ra đời. Hoạt động gửi tiền và cho vay được diễn ra một cách êm đẹp trong một khoảng thời gian nhưng gần như tất cả mọi lần các ngân hàng đều dần dần cho vay nhiều hơn số tiền mình có bằng "tờ biên lai" và các khoản vay dần mang tính chất nhiều rủi ro hơn. Những người gửi tiền sẽ bắt đầu nhận ra có điều gì đó không ổn và đồng loạt đi rút tiền. Điều này là định nghĩa của một đợt bank run (rút tiền khỏi ngân hàng ồ ạt) và kết quả là ngân hàng đó sẽ sụp đổ. Đây là chuỗi sự kiện mà chúng ta đã nhìn thấy lặp đi lặp lại hàng nghìn lần trong quá khứ: Gửi tiền -> cho vay -> đòn bẩy -> rút tiền và sụp đổ. B- Ngân hàng trung ương và đại suy thoái Tuy nhiên, cách đây 300 năm thì một ý tưởng được nảy ra để phá vỡ quy luật bất ổn này đó chính là ngân hàng trung ương. Đây là một ngân hàng lớn của nhiều ngân hàng nhỏ. Để khi một ngân hàng nhỏ chịu áp lực và cần tiền gấp ngân hàng lớn có thể sử dụng tiền của các ngân hàng nhỏ khác để giải cứu. Mặc dù phát minh này giải quyết được vấn đề về sự sụp đổ của một ngân hàng nhỏ, nó lại tạo ra rủi ro mới dành cho toàn bộ hệ thống ngân hàng. Chính vì vậy, ngay khi Cục Dự trữ Liên bang Federal Reserve (FED) được tạo ra vào năm 1913, chỉ 7 năm sau đó, nước Mỹ gặp phải một cuộc suy thoái đầu tiên trên diện rộng, đi vào lịch sử với tên gọi cuộc suy thoái bị lãng quên (1920). Vòng lặp trong quá khứ không hề thay đổi khi các ngân hàng Mỹ nhận tiền gửi -> đi cho vay nhiều hơn với rủi ro cao hơn -> tạo ra sự lo sợ cho người gửi -> dẫn đến áp lực rút tiền trên toàn bộ hệ thống -> sự sụp đổ của nhiều ngân hàng. Cuộc khủng hoảng năm 1920 bị lãng quên trong lịch sử, vì chỉ 9 năm sau đó, dưới sự quản lý của Cục Dự trữ Liên bang, cuộc đại suy thoái diễn ra. Và tương tự như lần trước, các ngân hàng Mỹ nhận tiền gửi -> đi cho vay nhiều hơn với rủi ro cao hơn -> tạo ra sự lo sợ cho người gửi -> dẫn đến áp lực rút tiền trên toàn bộ hệ thống -> sự sụp đổ của nhiều ngân hàng hơn. Sau cuộc đại suy thoái năm 1929, hệ thống tài chính Mỹ trải qua một giai đoạn khá ổn định, phần nhiều vì các quốc gia khác trên thế giới bắt đầu sử dụng Cục Dự trữ Liên bang Mỹ làm ngân hàng trung ương cho chính quốc gia họ trong và sau hai cuộc chiến tranh thế giới. Chiến tranh đã cứu họ!!! Federal Reserve (FED) trở thành kho dự trữ vàng cho toàn thế giới. Nhưng tương tự với độ nghiêm trọng của ngân hàng phá sản, sẽ tỷ lệ thuận với độ lớn của ngân hàng đó. Khủng hoảng ngành ngân hàng cũng trở nên nghiêm trọng hơn theo thời gian khi độ lớn của hệ thống ngân hàng được gia tăng. Đó là lý do tại sao cuộc khủng hoảng năm 1920 gần như bị lãng quên khi đem so sánh với cuộc đại suy thoái chỉ 9 năm sau đó. C- Đại suy thoái đến cạn vàng, tách tiền khỏi vàng Và vào năm 1971, khi Federal Reserve đang là ngân hàng trung ương của toàn bộ hệ thống tư bản thế giới thì lịch sử một lần nữa lại được lặp lại. Các ngân hàng nhận tiền gửi -> đi cho vay -> tăng dần số lượng và độ rủi ro của các khoản vay hơn số lượng vàng thực sự được lưu trữ tại FED -> người gửi tiền lo sợ và rút tiền -> gây sức ép lên toàn bộ hệ thống. Khi kho dự trữ vàng của nước Mỹ chỉ còn 2 tuần là hoàn toàn cạn kiệt. Tổng thống Nixon đặt bút đưa ra một trong những quyết định quan trọng nhất trong lịch sử tài chính thế giới. Ông quyết định đóng cửa kho dự trữ vàng của nước Mỹ và chấm dứt việc quy đổi đồng đô la ra vàng. Hành động này thời bấy giờ bị các nước phát triển và cả người dân Mỹ phản ứng mạnh mẽ với phần lớn ý kiến cho rằng nước Mỹ vừa chính thức vỡ nợ và không thể trả được khoản nợ bằng vàng dự trữ. Ngay sau quyết định trên, nước Mỹ trải qua một thập kỷ giảm phát đình trệ hay còn gọi là stagflation (Đình trệ trong khi lạm phát cao) với cả lạm phát và suy thoái kinh tế diễn ra cùng lúc. Việc chấm dứt tiêu chuẩn vàng hay còn gọi là gold standard đã giúp nước Mỹ tránh được một cuộc khủng hoảng năm 1971 với cái giá phải trả và lợi ích vẫn còn được đem ra so sánh cho tới ngày hôm nay. D- Cuộc khủng hoảng của các tổ chức tiết kiệm và cho vay Tuy nhiên, ngay sau đó, như đã ăn sâu vào bản chất của con người, thì Chu kỳ gửi tiền -> cho vay -> đòn bầy -> rút tiền và sụp đổ lại tiếp tục với cuộc khủng hoảng của các tổ chức tiết kiệm và cho vay hay còn gọi là "Savings and Loans Association" những năm 1980 và 1990. E- Khủng hoảng kinh tế thế giới 2008 Ở năm 2008, hình mẫu này tiếp tục xảy ra y chang những lần trước, ngân hàng lấy tiền gửi -> cho vay quá nhiều và quá rủi ro -> lần này ở dạng subprime mortgage và mortgage-backed security hay những trái phiếu được đảm bảo bởi các khoản vay mua nhà -> Lo sợ dần xuất hiện -> nhu cầu rút tiền nhiều hơn lượng thanh khoản có sẵn -> cả hệ thống sụp đổ. Tuy nhiên, khi chúng ta nhìn kỹ hơn vào cuộc khủng hoảng ngân hàng cũ, đặc biệt là năm 2008, chúng ta bắt đầu thấy xuất hiện một vài đặc điểm quan trọng. Trước khi có biến động, chúng ta có vài năm vô cùng bình yên trên toàn hệ thống, ví dụ vào năm 2005 và 2006. Vào năm 2008, tổng số tài sản mất trong đợt sụp đổ đầu tiên là cực lớn với hơn 373 tỷ đô. Tuy nhiên, số lượng ngân hàng sụp đổ chỉ vòn vẹn 25. Những năm sau đó, tổng số tài sản bị mất ngày càng đi xuống, mặc dù số lượng ngân hàng sụp đổ ngày càng tăng. Điều này cho thấy "phần lớn các ông lớn với nhiều giá trị tài sản sẽ gãy đầu tiên" (Super money 2: https://podcasters.spotify.com/pod/show/tranngocgiahan/episodes/Podcast-Super-Money-2-B-mt-ng-ln-khng-mun-bn-bit-e2l73gd). Những năm sau đó, cuộc khủng hoảng sẽ lan xuống các ngân hàng nhỏ bên dưới với tổng giá trị tài sản nhỏ hơn. Sau năm 2008, chúng ta nhìn thấy hoạt động consolidation diễn ra một cách mạnh mẽ với các ngân hàng lớn mua lại các ngân hàng nhỏ, dẫn đến một hệ thống tài chính tập trung hơn, ít ngân hàng hơn và có tính kiểm soát hơn. F- Ngân hàng ít dần nên lỗ nặng hơn do họ đầu tư trái phiếu từ tiền gửi,... và sự lan truyền thông tin không thể che giấu Thời kỳ 2021 và 2022 là giai đoạn bình yên khá giống với 2005 và 2006, một khoảng lặng trước cơn bão khi SVB sụp đổ vào tháng 3 năm 2023, đưa 2023 vượt qua cả 2008, với tổng cộng hơn 548 tỷ đô giá trị tài sản sụp đổ chỉ với vỏn vẹn 5 ngân hàng. Vậy nếu như hình mẫu cũ được lặp lại và tin chắc chắn là nó sẽ được lặp lại như tất cả những cuộc khủng hoảng trước trong quá khứ, chúng ta sẽ nhìn thấy nhiều ngân hàng nhỏ sụp đổ hơn trong năm nay và năm sau. Vậy thì trước khi trả lời câu hỏi liệu cuộc khủng hoảng ngân hàng lần này có thể để lại hậu quả lớn như năm 2008, thì trước hết chúng ta sẽ nhìn vào lý do tại sao cuộc khủng hoảng này lại diễn ra. Phần đầu tiên của cuộc khủng hoảng bắt nguồn từ những khoản lỗ đến từ khoản đầu tư trái phiếu dài hạn. Cụ thể, trong khoảng thời gian 2 năm Covid 2020-2022, Federal Reserve in một lượng tiền khổng lồ để bơm vào nền kinh tế. Số tiền mặc dù được chi tiêu cho nhiều mục đích, sau cùng -> hệ thống ngân hàng -> Các ngân hàng cầm đi để đầu tư trái phiếu chính phủ Mỹ. Tuy nhiên, sau 11 lần tăng lãi suất và chu kỳ tăng lãi suất nhanh nhất trong lịch sử kinh tế hiện đại -> giá trị trên giấy của các khoản trái phiếu trên nhanh chóng đi xuống -> các ngân hàng không chỉ ở Mỹ mà trên toàn thế giới đều đang chịu một khoản lỗ cực kỳ lớn. Lý do đơn giản là vì khi lợi tức (lãi suất) trái phiếu đi lên, thì giá trị của trái phiếu đi xuống và ngược lại. Mọi người có thể thấy rằng khủng hoảng của nền kinh tế ngân hàng đang trở thành mối đe dọa lớn nhất đến sự ổn định của nền kinh tế trong nhiều thập kỷ qua. Vào năm 2023 thì nền kinh tế Mỹ chứng kiến 4 ngân hàng lớn với hơn 548 tỷ đô giá trị tài sản sụp đổ. Và vào năm nay thì sự đổ vỡ của thị trường bong bóng bất động sản thương mại đang làm cho cuộc khủng hoảng này trở nên càng nghiêm trọng hơn. Ngân hàng Republic First tại Philly chứng thức sụp đổ vào ngày 26 tháng 4 vừa qua với hơn 6 tỷ đô la tài sản. Và một lần nữa, Quỹ Bảo hiểm Tiền gửi Liên bang FDIC ngay lập tức nhúng tay và trả lại toàn bộ tiền gửi cho người dân với chi phí lên tới 667 triệu đô la. Đây không phải là một sự kiện riêng lẻ khi khoản lỗ trên giấy của toàn bộ hệ thống ngân hàng Mỹ đã lên tới 517 tỷ đô với 63 ngân hàng đứng trên bờ vực sụp đổ và 280 ngân hàng đang chịu áp lực cực lớn về nguồn vốn. Mối tương đồng giữa các cuộc khủng hoảng ngân hàng trong quá khứ là như thế nào? Giá trị của trái phiếu đi xuống khi lãi xuất đi lên. Đây chính là vấn đề đầu tiên mà các ngân hàng gần đây đang gặp phải. Trong 2 năm COVID, các ngân hàng Mỹ nhận vào hơn 5.000 tỷ đô tiền gửi và trong đó có SVB. SVB hay Silicon Valley Bank là ngân hàng dành riêng cho các doanh nghiệp start-up công nghệ, CEO và triệu phú ngành Tech. Nhờ vào sự bùng nổ của thị trường vốn trong khoảng thời gian COVID, tiền gửi tới SVB tăng mạnh từ 61 tỷ đô cuối năm 2019 lên 190 tỷ đô vào cuối năm 2021. Trước COVID, phần lớn các khoản đầu tư và cho vay của SVB là dành cho hệ thống sinh thái start-up cũng như đầu tư mạo hiểm. Tuy nhiên, toàn hệ thống lúc này gần như đã tràn ngập tiền -> SVB phải tìm tới trái phiếu chính phủ Mỹ với niềm tin là Federal Reserve sẽ giữ mức lãi suất thấp trong thời gian dài và lạm phát chỉ là tạm thời giống như những gì FED và chính phủ hứa hẹn. Tất nhiên, như mọi người đã biết, cả 2 điều đó đều không xảy ra và lượng trái phiếu ngân hàng nắm giữ ban đầu suy giảm về giá trị khi lãi suất tăng trong suốt năm 2022. Quá trình thắt chặt của các điều kiện kinh tế gây ảnh hưởng cực lớn tới khách hàng của SVB xung quanh Silicon Valley -> nhu cầu rút tiền ổ ạn -> Bắt buộc ngân hàng phải bán ra các khoản trái phiếu dài hạn để trả gửi tiền cho khách. Số tiền gửi giảm từ 190 tỷ xuống 175 tỷ chỉ trong một năm. Đây không phải là một số tiền lớn SVB chịu áp lực nhưng chưa hề tới mức báo động về thanh khoản. Ngày 8 tháng 3 năm 2023, SVB công bố nguồn đầu tư trị giá 2,5 tỷ đô để củng cố nguồn thanh khoản và điều này bắt đầu gây ra lo sợ. Các bạn nên nhớ khách hàng chủ yếu của SVB là các startup của Silicon Valley, CEO và triệu phú ngành công nghệ. Chính vì vậy, họ đủ thông minh để nhanh chóng kết nối sự việc và hiểu ra vấn đề là SVB đang chịu áp lực cực lớn về thanh khoản với khoản lỗ trái phiếu hiện nay (Nếu rút sớm trước kỳ đáo hạn là lỗ 5% thì phải). 93,8% tiền gửi ở SVB nằm trong tài khoản trên 250.000 đô. Mức tối đa mà FDIC hay Cục Bảo hiểm Tiền gửi Liên bang theo luật sẽ hoàn trả trong trường hợp ngân hàng sụp đổ. Đồng nghĩa với việc là theo luật, tất cả số tiền trên 250.000 đô có thể bị mất trắng. Vậy là domino đầu tiên trong hệ thống chính thức sụp đổ khi khủng hoảng ngân hàng gặp thời đại công nghệ thông tin. "Lo sợ về tính thanh khoản của ngân hàng bắt đầu lan tràn" trong các "group chat của các nhóm nhà giàu xung quanh Silicon Valley" với tỷ phú Peter Thiel, nhà sáng lập của PayPal và Palantir kêu gọi các công ty mà ông đầu tư rút tiền ra khỏi SVB. Sự việc thậm chí còn tệ hơn khi CEO của Silicon Valley bang tìm cách trấn an người gửi bằng cách bảo các quỹ đầu tư rằng hãy bình tĩnh. Không một ai bình tĩnh sau khi nghe câu nói đó và 42 tỷ đô bị kéo ra khỏi SVB chỉ trong ngày thứ 5 mùng 9 tháng 3 nhờ vào sự tiện dụng của Internet banking và tới sáng thứ 6 ngày 10 tháng 3 năm 2023, SVB chính thức sụp đổ và được đặt dưới quyền bảo vệ của FDIC. Tại thời điểm sụp đổ, Silicon Valley Bank sở hữu 209 tỷ đô la giá trị tài sản và lời kêu cứu của các khách hàng triệu phú tràn ngập Twitter. Cùng ngày hôm đó, FDIC tuyên bố trả lại hết tiền cho người gửi ở cả 2 ngân hàng. FDIC trả lại số tiền cao hơn mức 250.000 đô cho khách hàng của SVB. Mặc dù gặp phải khá nhiều sự phản đối của dư luận phần lớn là bởi vì khách hàng ở cả 2 nơi đều là giới nhà giàu. Quyết định của FDIC được coi là đúng đắn giúp đảm bảo niềm tin vào hệ thống ngân hàng tại Mỹ. Không chỉ có FDIC, Federal Reserve tạm hoãn cuộc chiến lạm phát và bơm 400 tỷ đô vào thị trường cùng lúc công bố chương trình Bank Term Funding Program hay BTFP ngay trong ngày 12 tháng 3 với mục đích cung cấp khoản vai cho các ngân hàng trong thời hạn 1 năm, cho phép các ngân hàng sử dụng chính lượng trái phiếu đang chịu lỗ để vay số tiền đầu tư ban đầu. Tức, thay vì các ngân hàng phải bán trái phiếu để lấy tiền trả tiền gửi cho khách, thì họ có thể đi vay tiền tạm thời để giải quyết vấn đề thanh khoản. Các ngân hàng Mỹ vay gần 76 tỷ đô cho tới đầu tháng 5 trước khi ngân hàng thứ 3, First Republic banh với gần 230 tỷ đô giá trị tài sản sụp đổ. Khi áp dụng điều này cho cuộc khủng hoảng ngân hàng, mọi người sẽ nhìn thấy các ngân hàng thực sự đang chịu "vấn đề về vốn và áp lực rút tiền, chứ không phải là khoản đầu tư". Trái phiếu chính phủ Mỹ là loại tài sản đầu tư gần như an toàn nhất trên thế giới. Nếu như các ngân hàng có thể giữ sấp trái phiếu đó tới khi đáo hạng, thì họ vẫn sẽ được bảo toàn số tiền đầu tư ban đầu. Điều này trái ngược hoàn toàn so với cuộc khủng hoảng năm 2008 khi tài sản đầu tư mà các ngân hàng sở hữu là trái phiếu được đảm bảo bằng bất động sản hay mortgage- backed security tụt dốc cực lớn về giá trị và thậm chí là có thể bất trắng. Kết quả là chúng ta có hàng loạt các ngân hàng trong hệ thống chịu áp lực lớn về thanh khoản, nhưng tài sản thực ra vẫn còn chất lượng. Tính đến ngày 29 tháng 5 vừa qua, thì tổng số khoản lỗ trên giấy của toàn bộ hệ thống ngân hàng đã chạm tới con số 516,5 tỷ đô la. G- Song song là khoản lỗ do cho Bất động sản thương mại vay Tuy nhiên, đây không phải vấn đề duy nhất mà hệ thống ngân hàng đang gặp phải. Cuộc khủng hoảng lớn hơn tiếp tục đến từ bất động sản, và cụ thể là bất động sản thương mại hay viết tắt là CRE. Như hình mẫu trong lịch sử đã dự tính, sự sụp đổ của các ngân hàng trong khủng hoảng sẽ dần tăng lên về số lượng và giảm đi về độ lớn của giá trị tài sản. Cuộc khủng hoảng bất động sản thương mại phần lớn nằm ở khối các ngân hàng nhỏ với giá trị tài sản dưới 10 tỷ đô. Các ngân hàng lớn chỉ có hơn 7% các khoản vay là dành cho bất động sản thương mại. Trong khi đó, 70% tất cả các khoản vay bất động sản thương mại tại Mỹ đến từ các ngân hàng nhỏ và số khoản vay này chiếm tới gần 35% tổng giá trị tài sản của các ngân hàng trên. Vậy thì tại sao các ngân hàng nhỏ tại Mỹ lại tập trung vào cho vay CRE nhiều thế vậy? Có 4 loại cho vay chủ yếu trên toàn nước Mỹ: 1. Consumer Loan tức là vay tiêu dùng đơn thuận. Ở mạng này thì các ngân hàng nhỏ thiếu độ phủ sóng và khả năng marketing cũng như cung cấp dịch vụ cho số đông. 2. Residential Mortgage tức là bất động sản nhà ở. Các ngân hàng nhỏ không thể cạnh tranh về lãi suất cũng như với vốn so với các ngân hàng lớn hay các lender khác. 3. CNI Commercial and Industrial tức là cho vay đầu tư doanh nghiệp. Các ngân hàng nhỏ có làm mảng này nhưng phần lớn chỉ dừng lại ở các doanh nghiệp nhỏ trong khu vực và thiếu khả năng cạnh tranh về vốn cũng như sản phẩm hay chỉ đơn giản là thiếu khả năng quản lý và tìm hiểu rủi ro. 4. Commercial Real Estate bất động sản thương mại. Đây là lĩnh vực mà các ngân hàng lớn không có mặn mà cho lắm. Tính tới năm 2023 tổng số các khoảng vay bất động sản thương mại lên tới 2,9 nghìn tỷ đô và các ngân hàng nhỏ sở hữu 70% trong số đó. Và tương tự như cuộc khủng hoảng Savings and Loan những năm 80-90 sự chênh lệch về thời hạn gửi tiền và đầu tư, sự tập trung của các tổ chức tín dụng nhỏ và mạng dịch vụ mà các ngân hàng lớn thiếu khả năng quản lý rủi ro đã tạo thành tiền đề cho một cuộc khủng hoảng mới năm nay. Và gần đây nhất tòa nhà AT&T 1,4 triệu square feet ở St. Louis vừa bị bán với giá dưới 2,5 triệu đô la tức là dưới 2 đô cho 1 square feet. Tòa nhà này được mua với giá 205 triệu đô vào năm 2076 và bán một lần với giá 4 triệu đô vào năm 2022. Ngay sau đó, người chủ mới tiếp tục phải giao bán lại với giá 2,5 triệu từ năm 2023. Theo đánh giá, toàn bộ ngành bất động sản thương mại có thể chịu khoản lỗ lên tới 1 nghìn tỷ đô la với phần lớn sản phẩm bất động sản văn phòng đang chịu mức lỗ > 50%. Sau khi Federal Reserve tiến hành một chu kỳ cắt lãi suất sau cuộc khủng hoảng năm 2008 thì lãi suất của trái phiếu không phải là một khoản đầu tư hấp dẫn. Bất động sản văn phòng được coi là đích đến khá an toàn cho các ngân hàng nhỏ. Vì ngoài việc các ngân hàng lớn không đụng tới, thì mảng này mang tính chất khu vực và dựa nhiều vào quan hệ với chủ đầu tư để đánh giá dự án. Các ngân hàng cũng tin tưởng vào việc các doanh nghiệp thuê địa điểm cũng sẽ bị khóa trong hợp đồng cho thuê dài hạn và tiền thuê sẽ tiếp tục đi lên trong tương lai. Trước năm 2020, tỷ lệ cho thuê trung bình hay còn gọi là Occupancy Rate ở các tòa cao ốc thương mại trên toàn nước Mỹ là hơn 90% tạo ra niềm tin mạnh mẽ khi cho vay ở loại hình này Tuy nhiên, ngay sau đó Covid xảy ra với sự trỗi dậy của phong trào work from home hay làm việc từ xa cộng với sự gia tăng về tệ nạn xã hội tại các thành phố lớn ở Mỹ làm cho nhu cầu sử dụng văn phòng của doanh nghiệp sụp giảm mạnh mẽ. Bên cạnh đó thói quen mua hàng trực tuyến từ Covid cũng ở lại với người tiêu dụng khiến cho các chuỗi bán lẻ tỷ đô cũng gặp không ít khó khăn. Điển hình như sự sụn đổ của Bed Bath & Beyond hay JCPenney, tỷ lệ sử dụng của các tòa văn phòng trên toàn nước Mỹ nhanh chóng sụt giảm từ > 90% trước Covid xuống chỉ còn trung bình 50% tại thời điểm hiện tại. Sự sụp giảm mạnh mẽ của nhu cầu thuê -> áp lực lên giá -> kéo doanh thu từ việc cho thuê sụp giảm mạnh mẽ. Để hiểu được độ nghiêm trọng của tình hình bất động sản văn phòng hiện nay chúng ta cần hiểu thêm về cấu trúc vay nợ bất động sản thương mại. Đầu tiên, với các sản phẩm bất động sản thương mại, gần như toàn bộ các doanh nghiệp đầu tư đều sử dụng đòn bẩy và vay nợ -> cho thuê và sử dụng lợi nhuận từ việc cho thuê -> trả cả gốc lẫn lãi cho ngân hàng. Chính vì vậy giá trị của các sản phẩm này và cả giá trị của khoản vay đều được "định giá bằng khả năng sinh ra lợi nhuận từ việc cho thuê". Chỉ số định giá này được gọi là Cross-Rent Multiplier hay GIM. Giá trị của một tòa nhà có thể được tính toán đơn giản bằng cách lấy tiền cho thuê hàng năm, trừ đi tất cả các chi phí vận hành, bao gồm thuế nhưng không tiếng Việt trả lại ngân hàng rồi nhân với GIM. Tùy từng địa điểm, nhưng con số này thường giao động từ 6-10 lần cho nhóm văn phòng và bán lệ. Con số này lên tới 15-20 lần ở những khu vực trung tâm như New York hay San Francisco vì niềm tin rằng giá thuê tại các khu vực đó cùng với giá trị của miếng đất sẽ ngày càng đi lên. Tương tự như mức định giá của các công ty mà vẫn còn đang phát triển. Tất nhiên, đây cũng là khu vực đang chịu áp lực cực lớn về sự sụt giảm nhu cầu cho thuê. Với công thức trên, khi Occupancy Rate của một tòa nhà giảm một nửa từ 90% xuống 50%, thì doanh thu từ tiền thuê cũng chỉ còn một nửa theo giá trị của tòa nhà đó đi xuống chỉ còn 50%. Bên cạnh đó, niềm tin và xu hướng tăng giá cho thuê và tăng giá trị của nhà đầu tư ở những khu vực trung tâm là lý do chính khiến cho chỉ số GRM trong những khu vực này cao hơn mức bình thường. Vậy thì tất nhiên, chỉ số này cũng sẽ ngay lập tức bị ảnh hưởng khi mà niềm tin này mất đi. Kéo chỉ số định giá mà người mua có thể chấp nhận được đi xuống và càng làm cho giá trị của tòa nhà so với giá mua sụt giảm mạnh mẽ trên thị trường. Tương đồng với các khoản vay mortgage mua nhà bình thường, khoản vay bất động sản thương mại phần lớn cũng được chia đều theo thời hạn 30 năm, hay còn gọi là amortization, điều khác biệt quan trọng và sinh ra nhiều vấn đề cho doanh nghiệp đến từ yêu cầu balloon payment sau 5 năm. Balloon payment nói đơn giản là yêu cầu trả hết số tiền gốc còn nợ sau 5 năm. Ví dụ, khoản vay 1 triệu đô với lãi suất 10% có thời hạn 30 năm thì số tiền balloon payment sau 5 năm, người vay sẽ bắt buộc phải trả số dư nợ còn lại là 965.000 đô thường là thông qua hình thức tái cấp vốn hay còn gọi là refinance tức là vai nợ mới trả nợ cũ. Chính vì vậy mặc dù hình thức balloon payment giúp cho doanh nghiệp dễ dàng nhận được các điều khoản cho vay hợp lý hơn trong thời gian đầu nhưng lại đặt doanh nghiệp vào thế khó nếu như lãi suất tăng đột biến như hiện nay. Không chỉ có vậy nhiều chủ đầu tư còn nhìn thấy rõ giá trị của tòa nhà hiện tại <<< số tiền cần bỏ ra cho balloon payment cộng với khoản lỗ trong việc vận hành nên đã chấp nhận vỡ nợ hay còn gọi là default trên khoản vay đầu tiên. Một việc mà các ngân hàng đang cố gắng làm trong suốt hơn 1 năm qua là tạm khoản khoản balloon payment cho các chủ đầu tư thêm 1 năm hy vọng môi trường kinh tế và chính sách lãi suất sẽ được cải thiện hơn trong năm này tuy nhiên điều đó chưa hề xảy ra. Theo tính toán của NBA, chúng ta sẽ nhìn thấy 929 tỷ đô tiền vay bất động sản thương mại đáo hạn trong năm nay phần lớn đến từ việc tạm hoãn số nợ khổng lồ. Từ năm 2023 nhìn vào giữa ngành bất động sản văn phòng tổng số nợ cho tới thời điểm hiện tại là 1,2 nghìn tỷ đô với 150 tỷ đô sẽ đáo hạn trong năm nay 2024 và tổng cộng 300 tỷ đô sẽ đáo hạn từ giờ cho đến hết năm 2026 và trong số 1,2 nghìn tỷ đô nói trên thì 7,4% đã trong tình trạng trễ nợ tính tới tháng 5 vừa qua. Nghiêm trọng hơn, theo nghiên cứu của Cục nghiên cứu kinh tế quốc gia hay NBR, hiện tại 44% các khoản vay bất động sản văn phòng đang nằm trong negative equity: Số dư còn lại của khoản vay ban đầu > giá trị thị trường của sản phẩm. Chỉ cần 10% các khoản vay này vỡ nợ, khoản lỗ có thể lên tới 80 tỷ đô và kéo theo ít nhất 12 ngân hàng sụp đổ. Vậy thì nếu chỉ các chủ đầu tư tòa nhà và ngân hàng nhỏ đã chịu lỗ, thì phần nào cuộc khủng hoảng bất động sản thương mại vẫn có thể được kiểm soát bằng cách tăng cường vốn đầu tư và thanh lý tài khoản chịu lỗ? Đúng, nếu như chúng ta không có cuộc khủng hoảng thứ 3, gọi là COO hay Collateral Loan Obligations. Vậy COO là gì? Nói đơn giản, COO là cách các ngân hàng đóng gói nợ doanh nghiệp để có thể dễ bán hơn ra bên ngoài thị trường tự do. Nó như một cái túi chứa rất nhiều các khoản vay từ xấu tới tốt của các doanh nghiệp Mỹ với giá trị thường khoảng 500 triệu cho đến 1 tỷ đô. Mỗi COO thường gồm 3 nhóm nợ, được gọi là Tranches. Senior Tranche chiếm khoảng 60-70% của COO và là các khoản vay có tín dụng cao nhất, lãi suất thấp nhưng lại an toàn, sẽ được trả đầu tiên trong trường hợp vỡ nợ. Mezzanine Tranche là khối thứ 2, chiếm khoảng 20-30% của COO, với lãi suất cao hơn nhưng kém an toàn hơn Senior Tranche. Cuối cùng là Equity Tranche, lãi suất cao nhưng cũng có nhiều rủi ro nhất trong COO và chắc chắn sẽ bay mất đầu tiên nếu như vỡ nợ. Nhiều COO còn an toàn hơn khi có thêm phần Over-Collateralized tức tài sản thế chấp cao hơn giá trị nợ bọc bên ngoài lớp Equity Tranche. Ngay tới đây thì nếu như ai đã từng coi bộ phim The Big Short nổi tiếng về việc miêu tả lại cuộc khủng hoảng đại chính năm 2008 thì sẽ có thấy nhiều điểm tương đồng với sản phẩm CDO vốn được coi là lý do làm cho cuộc khủng hoảng nhà cửa năm 2008 lây nhiễm ra toàn bộ nền kinh tế. COO có một vài điểm khác biệt và cải tiến so với CDO thời 2008 như chất lượng các khoản vay chỉ tập trung ở nợ doanh nghiệp, sự đơn giản hóa thông tin để dễ dàng đánh giá rủi ro và yêu cầu đơn vị phát hành COO phải giữ lại một phần rủi ro chung với nhà đầu tư. Tuy nhiên cũng tương tự như tất cả các sản phẩm đại chúng khác trước đó, không có gì là có thể vượt qua khỏi lòng tham của con đời. Sự thịnh hành và phát triển của COO trực tiếp tạo ra thị trường lớn dành cho nợ doanh nghiệp, giúp cho các doanh nghiệp nhỏ ngày càng dễ vay nợ hơn và sử dụng nhiều đòn bẩy hơn để vay nợ. Tỷ lệ nợ trên lợi nhuận trước thuế của doanh nghiệp nhỏ trực tiếp tỷ lệ thuận với tốc độ phát hành của COO. Các doanh nghiệp này sử dụng nợ để đầu tư phát triển trong thời gian dài và mầm mống cho khủng hoảng nợ tiếp theo.